Все об ипотечных облигациях простым языком что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Важная и полезная информация по теме: "Все об ипотечных облигациях простым языком что это, закон и перспективы таких ценных бумаг" с профессиональной точки зрения. На все имеющиеся вопросы сможет ответить наш дежурный консультант.

Ипотечные облигации — что это простыми словами

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен. В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты. По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

В свою очередь, компании, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, нуждаются в постоянных заимствованиях у более крупных финансовых учреждений в силу того, что срок возврата таких займов составляет многие годы. Функционирующий рынок ипотечных облигаций позволяет решить вопрос о финансировании таких кредитов, а также способствует развитию рынка недвижимости.

Под термином «ипотечные ценные бумаги» подразумеваются долговые облигации, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в кредит средств в недвижимость. Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

[2]

  • выдает кредит на недвижимость;
  • выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации) на сумму, равную размеру кредита;
  • после того, как находится инвестор, желающий вложить свои средства в такой актив, банк продает ему свои облигации ипотечного кредитования и возвращает свои деньги;
  • полученные за облигацию средства банк использует в качестве финансирования новой ипотеки;
  • проценты по ипотечной облигации, которая была продана инвестору, банк выплачивает из тех денег, которые возвращаются ему по мере осуществления погашения ипотечного кредита.

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья. Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году. Чрезмерный рост рынка недвижимости и стоимости жилья привел к тому, что компании по ипотечному кредитованию снизили требования к потенциальным заемщикам с целью проведения максимального числа сделок. Следовательно, когда многие из таких ненадежных дебиторов оказались не в состоянии погашать свои обязательств, на рынке произошел спад. После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

Ипотечные облигации в России — особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка. Не так давно появилась информация о том, что Агентство по жилищному кредитованию в сотрудничестве со Сбербанком планирует масштабный выпуск таких ценных бумаг. По заявлению уполномоченных лиц, общая сумма может составить около 50 миллиардов рублей. Следовательно, есть весомые основания считать, что кредитные ипотечные облигации придут в Россию. Остается надеяться, что данным инструментом будут пользоваться грамотно.

Основной причиной отсрочки принято считать нестабильность рынка, в том числе недвижимости. После долговременного роста цен на жилье пришло время спада. Это провоцирует возникновение у инвесторов сомнений о надежности подобных вложений. Кроме того, ипотечные облигации, выпущенные в России, отличаются сравнительно высокой стоимостью. При таких условиях частный инвестор не может позволить себе приобрести их, что существенно сужает круг потенциальных покупателей ценных бумаг. Предполагается, что основными инвесторами в таких условиях станут НПФ, банки и страховые компании, которые располагают большим количеством свободных средств. Наконец, специалисты отличают слабую законодательную базу для развития рынка таких облигаций.

Что такое ипотечные облигации и есть ли они в России: объяснение человеческим языком на примере

Добрый день, уважаемый читатель!

Сегодня я расскажу вам, что такое ипотечные облигации. В России они только начинают приживаться, а вот в странах Европы это довольно популярный инструмент увеличения капитала. Главная особенность этого вида ценных бумаг – беспроигрышность для всех сторон сделки. Расскажу по порядку, как они работают.

Что это такое и зачем они нужны

Рассмотрим механизм ее работы:

  1. Заемщик оформляет в банке ипотеку.
  2. Банк выпускает облигации на сумму выданных кредитов и привлекает деньги инвесторов.
  3. Инвестор приобретает ИО и в дальнейшем получает доход за счет выплат заемщика по кредиту.
  4. Недвижимое имущество, приобретаемое заемщиком на средства банка, автоматически становится залогом в ипотечной сделке и обеспечением облигации.

Если говорить простыми словами, то ипотечная облигация – это долговая расписка, выдаваемая инвестору под те средства, которые банк обязуется вернуть с процентами. Деньги инвестора банк использует, выдавая ипотеку. В случае неплатежеспособности заемщика долг перед инвестором погашается за счет продажи заложенной недвижимости.

Принцип работы

Приведу пример: допустим, банк выдает ипотечные займы на сумму 50 миллионов рублей. Одновременно он выпускает ипотечные облигации с ценой, равной сумме кредитов, то есть 50 млн, которые продает инвесторам.

Инвестор получит обратно свои деньги по истечении периода погашения, а также ежегодный процент за использование его капитала. Его еще называют купонным доходом. Купон банк выплачивает из средств, полученных в качестве процентов по ипотеке.

Существует два вида ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Они имеют некоторые различия:

  1. Вариант ценной бумаги с ипотечным покрытием рассмотрен в примере выше. Принцип – фиксированная стоимость облигации и купонный доход с минимальными рисками.
  2. Ипотечный сертификат же представляет собой облигацию без номинальной стоимости. Он подтверждает право ее владельца на долю в общей собственности. Но, в отличие от предыдущей операции, такая ценная бумага не залоговый документ.
Читайте так же:  Как познакомиться в интернете. часть 1

Говоря простым языком, это ценная бумага коллективных инвестиций, не дающая нормированной выплаты, но позволяющая получать доход от использования активов. Он может быть больше, чем по обычным облигациям, но и риск пропорционально выше.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Рост цен на недвижимость обусловил активизацию рынка ИЦБ в 2008 году. Финансовые организации проявили интерес к получению дохода от этого инструмента и начиная с 2010 года несколько крупных банков (Газпром, ВТБ и Сбербанк) провели эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Тем не менее лишь незначительная часть ипотечных кредитов финансируются за счет рынка ИЦБ.

Цены на недвижимость неустойчивы. Поэтому потенциальные инвесторы опасаются вводить капитал в эту новую, пока не зарекомендовавшую себя нишу.

Еще один нюанс – дороговизна. ИЦБ недоступны широкому слою населения. Высокая цена позволяет пользоваться этим инструментом только крупным инвесторам.

Выпуск и обращение регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах». Законодательство в этой сфере только формируется. И поскольку нестабильность – одна из главных бед в России, ипотечные ценные бумаги пока не обрели широкую популярность.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Противники ипотечных облигаций ссылаются на то, что жилищное кредитование в нашей стране уже развито без использования ЦБ. Чтобы ситуация изменилась, понадобится минимум десять лет, а пока перспективы этого направления неясны.

В то же время социальные программы для молодых семей и семей с детьми увеличили число ипотечных кредитов в последние годы, и банкам не хватает средств для совершения сделок. Это хороший стимул для выпуска ценных бумаг.

Выпуск ипотечных облигаций одинаково интересен инвесторам и финансовым организациям, поэтому я вижу хорошие перспективы развития рынка ИЦБ в России.

Выгоды и опасности для участников сделки

Выгода для инвесторов заключается в получении прибыли с процентной ставки. На сегодня она в среднем составляет около 10 %, это намного больше, чем по обычному вкладу. У этих бумаг высокая ликвидность. Существует опасность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком, в результате чего облигация перестанет быть доходной и будет погашена банком.

Банк также получает свой кусок пирога, снижая свои риски – он кредитует заемщиков деньгами, полученными от инвесторов. А на выплату дохода инвесторам идут средства, полученные в счет оплаты по кредитам. Таким образом, возврат выданных под ипотеку средств происходит намного раньше, это позволяет банку пустить освободившиеся финансы в другие займы.

В теории опасность для банка состоит в том, что заемщики окажутся неплатежеспособными. Это не позволит эмитенту выполнить свои обязательства перед держателями ценных бумаг. Но на данный момент нет стремительного роста эмиссии, для ипотечного покрытия банки используют качественные кредиты, уделяя особое внимание проверке заемщиков.

Получатели кредитов также в плюсе – увеличение количества сделок у банка должно привести к снижению процентных ставок. Сильного падения ждать не стоит, максимум 1–1,5%, но учитывая стоимость недвижимости, скидка может составить внушительную сумму.

Доходность ИЦБ

Доход от операций с ипотечными облигациями может быть процентным (классические годовые) и купонным (определенная сумма в указанный срок).

Величина дохода находится в прямой зависимости от процентной ставки ипотечного кредита. За вычетом услуг банка и прочих посредников инвестор получит до 10% годовых.

Существует несколько типов облигационной доходности:

  1. Номинальная. Фиксированная прибыль, зависящая от величины купона (процентного платежа).
  2. Доходность к погашению. В этом случае учитывается и доход от купонов, и конечная выгода от разницы между стоимостью в момент покупки и погашения.
  3. Годовая доходность. Процент от цены на момент выпуска бумаги.

Для владельца облигации с ипотечным покрытием основной риск – просрочка или, наоборот, досрочное погашение ипотечного кредита заемщиком. В этом случае банк погашает долговые бумаги в сжатые сроки. Облигация выводится из ипотечного обеспечения при:

  • задолженности более 6 месяцев;
  • несвоевременном исполнении обязательств на протяжении 3 месяцев или 3 раза в год;
  • внесении платежей в счет досрочного погашения.

Дополнительные риски – уничтожение объекта в силу природных катаклизмов и непредвиденных обстоятельств, а также отчуждение предмета сделки по решению суда (признание сделки недействительной).

Как купить

Приобрести ипотечные облигации можно, как и другие ценные бумаги, у эмитента или на вторичном рынке:

  1. Напрямую у банка, выпустившего ценные бумаги.
  2. Воспользовавшись услугами брокера. Я рекомендую «Открытие» либо «Финам».
  3. Открыв брокерский счет в банке (Сбербанк, ВТБ).
  4. У других держателей напрямую, что маловероятно.

Лучшие брокеры

Я советую вам при выборе брокера обратить внимание на:

  • наличие лицензии;
  • длительность работы на бирже, надежность;
  • размер комиссии;
  • наличие дистанционной связи с клиентом.

Под эти требования идеально подходят:

Старейший российский брокер, работает с 1994 года. Отличный выбор для тех, кто хочет подключиться к автоследованию. Плюсы:
  • никаких назойливых звонков с предложениями потратить деньги;
  • собственная торговая платформа;
  • впечатляющие результаты стратегий (+74% за 2018 год), к которым можно подключиться.

Хороший брокер для новичка. Здесь я держу российскую часть инвестпортфеля из ETF от FinEx на ИИС.

  • низкими комиссиями и отсутствием назойливых звонков с предложениями потратить мои деньги.

[3]

  • слабый личный кабинет и неудобная система ежегодной перегенерации ключа.

Еще один классный брокер, с которым я проработал больше 2-х лет. Именно тут я торговал на FORTS.

  1. Вменяемые комиссии
  2. Отличный личный кабинет
  3. Приятные бесплатные сервисы

К минусам отнесу любовь брокера к звонкам с попыткой что-нибудь продать.

Немецкий представляющий брокер IB для прямого выхода на зарубежные рынки. Здесь находится мой инвестиционный портфель.

  1. Работает с россиянами
  2. Наличие русскоязычной версии сайта
  3. Вменяемые комиссии
  4. Отсутствие платы за неактивность
  5. Страховка в рамках законодательства США на $500к

К минусам отнесу:

  • Поддержка исключительно на английском и немецком
  • Сама служба поддержки работает плохо

Еще один интересный брокер для выхода за рубеж, причем не из семейства IB. К сожалению россиянам открывают договора только на Кипре.

  1. Приемлемые комиссии
  2. Факт успешной проверки работы со стороны SEC
  3. Русскоязычный сайт и поддержка
  • Кипрская юрисдикция
  • Плата за неактивность

Подробный обзор читайте тут. Бонусные 500$ при открытии счета можно получить здесь.

Заключение

В этой статье я постарался помочь вам разобраться с набирающим популярность финансовым инструментом – ипотечными облигациями. Возможно, кто-то из вас применит эти знания на практике. Будьте в курсе последних тенденций развития финансового рынка, подписывайтесь на мою рассылку и делитесь полезной информацией с друзьями.

Что такое облигации, какими они бывают и чем отличаются от акций?

Добрый день, мои уважаемые читатели. Я часто пишу про рисковые инструменты, такие как акции, валюты и опционы. Но всегда нужно помнить, что инвестиционный портфель должен быть сбалансированным, то есть содержать часть менее рисковых вложений, таких, как депозиты и долговые ценные бумаги.

Облигации (Бонды) что это?

Для начала давайте разберемся, что такое облигации и как они работают. Облигация (с латинского obligatio — обязательство; в английской терминологии bond или note) — это долговая инвестиция, по которой инвестор даёт взаймы деньги юридическому лицу или государству на определенный период времени под определенный фиксированный либо плавающий процент.

Читайте так же:  Конституционный суд рф стал на защиту частной собственности в крыму

Бонды эмитируются компаниями, муниципалитетами и правительствами суверенных стран для привлечения фондов под финансирование различных проектов и программ, и размещаются на фондовых биржах, где их приобретают инвесторы (кредиторы, держатели бумаг). Есть и такие виды бумаг, которые продаются только на внебиржевом рынке (over-the-counter market, OTC) среди ограниченного круга инвесторов.

Простыми словами, по своей экономической сути бонды схожи с обычным банковским кредитованием. Когда компаниям или другим организациям необходимо привлечь финансирование под новые проекты, поддержание текущей операционной деятельности или рефинансирования ранее полученных займов, они могут позаимствовать деньги напрямую у инвесторов.

Вместо того, чтобы привлекать банк, организация (эмитент) выпускает бонды, в процессе эмиссии которых будет указана процентная ставка (купон), которая будет выплачена в момент погашения основной суммы долга (номинальной стоимости).

Стандартная цена во время выпуска – номинальная стоимость облигации, обычно составляет 100 или 1,000 долларов или рублей за одну ценную бумагу. Фактическая рыночная цена будет зависеть от множества факторов – кредитные риски эмитента, время до погашения, соотношения купона к средним процентным ставкам на рынке. Таким образом формируется общий доход по бонду, который составляет сумму выплачиваемых процентов (купонов) и размер дисконта при покупке.

Итак, давайте рассмотрим простой пример, который наглядно иллюстрирует, как работают облигации. Например, выпущены бумаги, номинальной стоимостью $1,000 и купоном 5%. Рыночные ставки процента также близки к 5%. Таким образом, инвестору или любому другому участнику рынка ценных бумаг, все равно куда вложить свои деньги – в бумаги с фиксированной доходностью или оставить, например, на депозите в банке. Если рыночные ставки снизятся до 4%, ценная бумага продолжит генерировать 5%, делая ее покупку более привлекательной.

Спрос на бонды будет расти, тем самым повышая их рыночную стоимость, пока эффективная ставка доходности по бумаге не достигнет рыночной величины в 4%. Если же рыночная ставка повысится до 6%, инвесторам перестанут быть интересны бонды по их номинальной стоимости и к начальной цене образуется дисконт, дабы привести эффективную ставку в соответствие с рыночной. Благодаря этой логике, цены на бонды всегда движутся вместе с рыночными процентами.

Какие бывают облигации?

Бонды чаще всего классифицируют по одному из следующих признаков:

  • виду эмитента;
  • срокам обращения;
  • типу выплачиваемого дохода;
  • валюте выпуска;
  • конвертируемости;
  • рейтингу эмитента и прочим.

Рассмотрим основные виды бондов по типу эмитента.

Государственные и муниципальные

Государственные облигации (Government bonds) или, как их иногда называют, суверенные бонды (англ. Sovereign bonds) — ценные бумаги, часто выпускаемые странами с целью покрытия бюджетного дефицита, обязательно гарантированные правительством. Отдельно можно выделить подвид государственных облигаций – казначейские обязательства правительства США (treasuries или трежерис).

У каждого вида трежерис есть свои особенности, но главное за что их ценят инвесторы – они обладают практически абсолютной ликвидностью. Кроме того, их считают почти безрисковыми, поэтому часто используют в качестве ориентира для новых эмиссий.

Муниципальные облигации выпускаются отдельными регионами, городами или другими муниципалитетами, часто под определенные инфраструктурные проекты.

Корпоративные

Корпоративные облигации эмитируются компаниями, обычно крупными корпорациями для финансирования инвестиционных проектов, доходы по которым позже покроют выплаты по ценным бумагам.

Преимущества и недостатки инвестирования в облигации

У любых инвестиций, в том числе и у бондов есть свои плюсы и минусы, которые необходимо учесть каждому инвестору, в зависимости от терпимости к риску и ожидаемого уровня доходности.

Во-первых, относительная надежность бондов чаще всего привлекает инвесторов не лояльных к риску. При этом, нельзя сказать, что все облигации обладают низкой степенью рискованности. Наименее рисковые – бонды развитых стран и крупных корпораций, эмитированные в евро или долларах, однако, чем ниже риск – тем ниже предполагаемая доходность.

Во-вторых, бонды, в отличие от депозитов, можно покупать и продавать на рынке, например, на Московской бирже (MOEX). Это дает возможность быстро слить неугодные облигации, не неся при этом больших убытков. А при благоприятной рыночной конъюнктуре можно даже заработать на разнице цен. После покупке на первичном рынке обычно выдается соответствующий сертификат (Манто, Bond certificate), удостоверяющий владение ценной бумагой.

Для торговли ценными бумагами на вторичном рынке необходимо открыть брокерский счет. Цена облигаций российских эмитентов обычно составляет до 1 000 рублей. Но для того чтобы покрыть брокерские комиссии необходимо приобретать хотя бы небольшие пакеты ценных бумаг (50-100 штук).

Спасибо, что читали, дорогие инвесторы. Подписывайтесь на мой блог, и помните, в идеальном инвестиционном портфеле всегда должны присутствовать бонды разных видов. Они помогают снизить риски и при этом получать пусть и не большой, но стабильный доход.

Правда, если вы не уверены в надежности эмитента, советую вам обратить внимание на паевые инвестиционные фонды облигаций, такие как Фонд Национальных Облигаций в «БКС», или «Открытие», которые вкладывают деньги инвесторов пулом в бонды разных компаний и отраслей, тем самым добиваясь хорошей диверсификации портфеля и снижения рыночных и кредитных рисков.

Еще одни «народные» облигации: в чем плюсы и минусы ипотечных бумаг для населения?

Что это такое?

Особенностью ипотечных ценных бумаг является то, что они обеспечены уже выданными кредитами с абсолютно четким документальным подтверждением в виде государственной регистрации залога. Надежность самого кредитора отходит на второй план. Выпуск ИЦБ организуется так, что даже банкротство кредитора не влияет на инвестора, купившего ИЦБ. Этот процесс среди специалистов называется секьюритизацией и призван обеспечить неограниченное балансом банка ипотечное кредитование по круговой схеме: деньги – ипотечный кредит — ипотечная ценная бумага – деньги.

Активно рекламируемая сейчас конструкция выпуска однотраншевых облигаций упрощенно выглядит следующим образом:

  • ипотечный кредитор выдает кредиты с оформлением закладных;
  • пул закладных продается ипотечному агенту, созданному государственным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК);
  • ипотечный агент выпускает ИЦБ с двумя ключевыми условиями: поручительство АИЖК, выкуп дефолтных закладных;
  • ипотечный кредитор выкупает ИЦБ после размещения;
  • ипотечный кредитор оставляет ИЦБ у себя на балансе и/или продает их инвесторам.

Вне зависимости от своего вида ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) играют важнейшую роль в жизни ипотечного кредитора, у которого ограничены возможности соблюдения баланса между долгосрочными ипотечными кредитами и пассивами. Собственные средства даже у крупного банка ограничены, а депозитов на 20 лет не существует.

Видео (кликните для воспроизведения).

Надежность, доходность, важность

Надежность таких ИЦБ обеспечивается подтвержденной положительной историей выдачи ипотечных кредитов и выпущенных бумаг, но главным и новым является постоянное присутствие в схеме АИЖК. Другими словами, такие облигации имеют государственную поддержку, которая усиливается специальными преференциями в сфере нормативного регулирования. Для банка держать эти облигации на балансе выгоднее многотраншевых облигаций, в которых надежность старших траншей обеспечивается за счет младших и дополнительных специальных механизмов. Объективности ради отметим, что за 10 лет практического использования подтверждена высокая надежность старших траншей.

Можно уверенно сказать, что для инвестора любая конструкция выпуска ИЦБ является надежной.

Доходность облигаций определяется процентными ставками по ипотечным кредитам, обеспечивающим выпуск ИЦБ. Важно уточнить, что выпуск ИЦБ весной 2017 года обеспечивается кредитами, выданными в 2016 году и ранее. В период снижения кредитных ставок и ставок по депозитам это свойство весьма полезно. Например, свежий выпуск ИЦБ в апреле дал доходность инвесторам 9,25% годовых. До сих пор в России принято выдавать кредиты с фиксированной процентной ставкой, что дает фиксированный процент доходности владельцам облигаций. Продолжительность получения такого дохода несравнимо больше, чем любой депозит. Во многих банках самый выгодный депозит сегодня заключается на 3-6 месяцев.

Читайте так же:  Проблемы при оформлении досрочной пенсии медицинским работникам

Сохранение тенденции снижения инфляции и процентных ставок будет приводить к тому, что доходность облигаций будет привлекательной относительно других инструментов с аналогичной надежностью. Недаром в маркетинговой и экспертной плоскости ИЦБ сравнивают с ОФЗ.

Важность рефинансирования ипотечных кредитов через выпуск ИЦБ определяется растущим ипотечным портфелем, превышающим 4,5 трлн рублей, и незначительным объемом выпуска ИЦБ. В рекордном 2014 году было выдано кредитов на 1,76 трлн рублей, в этом году оптимистичный прогноз составляет 1,85 трлн рублей.

Развитие ипотечного кредитования неизбежно потянет за собой и развитие рефинансирования ипотечных кредитов. Считается, что одним из факторов сдерживающих развитие рефинансирования является недостаток инвесторов в ИЦБ. Традиционный вопрос, кто и в каком объеме готов инвестировать ИЦБ с увеличением объемов кредитования приобретает все большую остроту. Ежегодная потребность в выпуске ИЦБ в ближайшее время составит 1 трлн рублей. Во время постоянного поиска инвесторов взгляд периодически натыкается на частных инвесторов. Казалось бы, используй часть из имеющихся во вкладах населения 24 трлн рублей, и все довольны.

Но насколько удобно населению инвестировать ипотечные бумаги? Если бы не шла речь о «народных облигациях», то тему удобства можно было вообще не поднимать. Для небольшой категории ВИП-клиентов, пользующихся сложными инвестиционными продуктами, банк нашел бы в себе силы объяснить особенности ИЦБ.

«Народные» облигации в сравнении с депозитом

Обычный банковский клиент сравнивает любой инвестиционный инструмент с депозитами. Как было отмечено выше с надежностью, доходностью, важностью у ИЦБ картина привлекательная. Но некоторые свойства ипотечных облигаций знатоков депозитов удивят.

Первое. Налогообложение, которому подлежит процентный доход и доход от продажи облигаций, — 13% от дохода надо отдать.

Второе. Срок гашения облигаций, определяемый по самому продолжительному кредиту. Покупаете облигацию, а там написано, что выпуск подлежит полному погашению 28 августа 2049 года.

Третье. Амортизация. За этим чудесным словом скрывается плановое и досрочное уменьшение размера основного долга по кредиту. Ставка купона по облигациям стабильна, а вот получаемая сумма меняется. Актив, приносящий доход, уменьшился. В какой-то момент времени облигации вообще могут быть досрочно погашены. Например, через 5 лет после даты размещения или при снижении непогашенной номинальной стоимости облигаций до величины ниже 30% от номинального объема выпуска.

Четвертое. Вторичный рынок ИЦБ, или возможность продать облигации до срока их гашения. Можно считать, что в данный момент такой рынок практически отсутствует.

Пятое. Вера в то, что надежность конструкции ИЦБ не уступает системе страхования вкладов.

Остальные свойства, привычные для управления вкладами, когда все можно делать легко и непринужденно, пока отложим, а зафиксируем промежуточный вывод, что эпитет «народные» к ипотечным облигациям сейчас не применим, а работа с таким инвестиционным инструментом не понятна и не удобна.

Сделаем шаг вперед и представим, что ВТБ24 решил большинство задач. К примеру, стал для клиента вторичным рынком облигаций, то есть проявил готовность облигацию купить назад по требованию клиента и автоматизировал все процессы, включая налогообложение.

Отметим, что ипотечный портфель банка и клиентская база велики, что позволяет всю схему организовать внутри.

Тогда технически работа с ИЦБ будет близка к работе с депозитами. Идеологические различия не исчезнут, но кто сказал, что вклады не будут трансформированы. Безотзывные вклады обсуждаются давно, а там и до вкладов с переменной доходностью не далеко.

В заключение отметим, что начатый ВТБ24 разговор очень полезен и позволяет под другим углом взглянуть не только на ипотечные облигации, но и способы сохранения населением своих сбережений.

Что такое ипотечные облигации простыми словами? Обзор рынка ипотечных облигаций в России и мире

Ценным бумагам свойственно непрерывно видоизменяться. Это определяется вектором движения рынка и потребностями владельцев этих бумаг. Ежеминутно обрушиваются цены на какие-либо ценные бумаги либо стремительно возрастают. Самые востребованные и стабильные облигации – ипотечные, которые подкреплены существующими в действительности недвижимыми объектами.

Ипотечные облигации: что это

Ипотечные облигации представляют собой ценные бумаги, в качестве обеспечения которых выступает то или иное недвижимое имущество, которое передаётся владельцам облигаций как залог.

При кажущейся трудности определения данное явление относится к простым и имеет повсеместное распространение. Недвижимость – одно из наиболее стабильных средств сохранения финансов, поскольку бизнес иногда разрушается, деньги на депозитах испаряются вследствие банкротства банка, однако недвижимость сможет выстоять ещё в течение многих десятков лет и таким образом инвестиции будут сохранены. Есть и страховки на тот случай, если недвижимость будет утрачена в силу обстоятельств, которые наступили не по вине заёмщика либо залогодержателя.

На мировом финансовом рынке различают следующие категории участников данных правоотношений:

  1. Банки, выдающие кредиты на покупку недвижимого имущества и выпускающие такое число облигаций, которое равно сумме кредита.
  2. Инвесторы, покупающие ипотечные облигации для собственной прибыли.
  3. Страховые компании, которые страхуют недвижимость, покупаемую за кредит, который выдаёт банк.

С помощью ипотечных облигаций возможно рефинансирование уже выданного в банке кредита с целью последующего расходования финансов на иные кредиты, которые подкреплены другой недвижимостью.

В мире ценные бумаги имеют повсеместное распространение, ипотечные облигации существуют около 40 лет, но в РФ эта тенденция лишь начинает сейчас развиваться. В России рынок бумаг, которые обеспечены недвижимостью, пребывает в самом начале формирования, по этой причине особенности ипотечных бумаг известны только ограниченному кругу лиц. Граждане РФ в массе своей вообще не догадываются о том, что существует такой вид обращения денег.

Благодаря ипотечным облигациям каждый участник сделки может сохранять выгодное положение, поскольку безопасность финансов в данном случае достигает максимальной степени.

Ценные ипотечные бумаги могут быть введены в оборот по следующей схеме:

  • Банк предоставляет кредит на покупку недвижимости своему клиенту.
  • На сумму этого кредита оформляют облигации, которые выставляют на продажу.
  • Покупатель-инвестор, который готов купить облигации по заявленной цене, вносит финансы в установленной сумме в банк и становится держателем того заложенного имущества, которое было куплено заёмщиком.
  • После того, как финансы от инвестора поступили, банковское учреждение может предоставить следующий ипотечный кредит в таком размере другому гражданину, вследствие чего стимулируется экономическое развитие компании.
  • Вновь происходит поиск инвестора и всё идёт по кругу.

В результате такая политика позволяет зарабатывать либо экономить каждую из сторон-участников данных правоотношений:

  • Организация, выдающая кредиты, может заключить гораздо больше сделок под залог недвижимости, которая при неуплате может быть продана на риэлтерском рынке.
  • Инвестор, который приобрёл облигации, имеющие ипотечное покрытие, имеет право на значительные проценты в случае развития кредитной компании, пользуясь постоянным ростом цены недвижимости.
  • Клиент может рассчитывать на медленное уменьшение ипотечной процентной ставки, поскольку рост инвестиции и повышение оборота ипотечного кредитования не подразумевают необходимости сохранения прежнего размера крупных кредитных ставок.

Инвестиция в такие ценные бумаги, которые обеспечены недвижимым имуществом, допускает возможность, кроме заработка, также потери имеющихся финансов из-за обесценивания местной денежной единицы.

Строительство – это одна из наиболее бурно развивающихся сфер. В течение последних нескольких десятков лет уровень цен и квартир, и помещений нежилого назначения возрос в 2-3 раза, поэтому надёжность – важное преимущество ИЦБ.

Читайте так же:  Как оформить кредитные каникулы в сбербанке

Обеспечение

Ипотечные облигации подразделяются на несколько видов, различающихся предназначением и гарантией сохранности инвестируемых финансов.

Такие облигации бывают:

  • Закладными, выступающими в виде ценных бумаг. Закладная облигация позволяет инвестору вернуть собственные средства с процентами за их использование полностью в течение сравнительно небольшого периода времени по окончании срока вложения.
  • Покрываемыми не недвижимостью, а деньгами, которые обязуется возвратить заёмщик на протяжении времени, которое определено в договоре. В этом случае следует уточнить, что наибольшее возможное число облигаций не должно быть выше 80 процентов суммы, которая может быть получена банком после того, как кредит полностью погашен.
  • Ипотечными сертификатами, по сути лишёнными фактической цены, однако определяющими число процентов от суммы возврата, которые принадлежат инвестору.

Широкое распространение получили лишь 2-й и 3-й типы ценных ипотечных бумаг, поскольку они являются эффективными средствами сохранения финансов инвесторов.

[1]

Кризис 2008 в США

Именно хорошее развитие системы облигаций в ипотечном кредитовании позволило США выйти из кризиса в 2008 с минимальными потерями, поскольку некоторые расходы были компенсированы за государственный счёт, ещё часть – за счёт частных инвесторов. Примерно половина кредитов предоставляется под рефинансирование со стороны, благодаря этому банки получают всё время выгоду от процентов.

Поскольку ипотека представляет собой длительную кредитную историю, по-английски она называется “mortgage” – “залог до смерти”. Хотя первыми ипотеку так назвали французы, название получило наибольшее распространение в англоязычных странах.

Многочисленные плюсы не способны скрыть существенные минусы системы, к которым относятся такие факты:

  1. Всегда присутствует вероятность, что ипотека будет погашена досрочно. Это отрицательно влияет на желание инвесторов делать вклады в финансовую отрасль. С определённого времени некоторые банки компенсируют разрыв между полученным и планируемым доходами, чтобы удержать клиентов.
  2. Популярность ипотеки колеблется, она может падать и расти, из-за чего инвесторы не могут получать быстрый либо относительно быстрый доход.

Дефолтный кредитный своп по ипотечным облигациям – явление, получающее всё более широкую популярность. CDS представляет собой контракт, в соответствии с которым покупатель свопа платит продавцу некоторую денежную сумму, за которую получает прибыль, приносимую “личным страхованием” какого-нибудь из ипотечных кредитов от невыплат.

Таким образом, этот своп сравним с кредитами, от которых стремится избавиться банк. Для этого банк может предложить тем или иным лицам страхование кредита от невыплаты, в таком случае банку предстоит выплачивать страхователю некоторую сумму каждый месяц, а в том случае, если погашение долга будет прекращено, страхователю надлежит возвратить сумму полностью.

После этого страхователи осуществляют перепродажу долга какой-то другой компании с доплатой ей за собственный счёт, защищая самих себя от банкротства.

Ипотечные облигации в России и перспективы

В РФ ипотечные облигации сейчас находятся лишь в начале своего развития, по этой причине перспективы для инвестиций в них можно считать максимальными. Запланировано медленное уменьшение ставки по целевым кредитам на приобретение жилой недвижимости в размере 1,5%. Это значительная сумма для финансового рынка РФ.

Медленность и скудность развития вызваны высоким развитием жилищного кредитования в России безо всяких ценных бумаг, по этой причине введение таких бумаг представляет собой долгий и медленный процесс. Ему предстоит растянуться на 7-10 лет.

Инвесторы по этой причине имеют неплохие шансы на то, чтобы вложить средства в прибыльные проекты, а банки могут расширить собственные возможности.

Ипотечные ценные бумаги в течение последних нескольких десятков лет получили статус почти главного мирового источника ценных бумаг, но при всеобщем осознании важности, несмотря на наличие значительных преимуществ, эта система не может стать распространённой повсеместно.

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

Как работают ипотечные облигации?

Рынок финансовых инструментов постоянно расширяется, внедряя новые и сложные для понимания населением продукты. Ценные бумаги уже давно не ограничены только акциями и облигациями. Сегодня активно торгуются всевозможные сертификаты, форварды, фьючерсы и свопы.

С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.

Что такое ипотечные облигации?

Чтобы доходчиво объяснить понятие ипотечной облигации, попробуем описать его простыми словами. Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2003 году.

Ипотечная облигация – это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотечным залогом, с помощью которой рефинансируются вложения в кредиты на недвижимость.

Механизм этот работает следующим образом:

  • Банк выдает клиенту ипотеку;
  • Банк выпускает самостоятельно или при содействии эмиссионного агента ипотечные облигации на сумму выданной ипотеки;
  • Бумага выставляется на продажу;
  • Появляется инвестор-покупатель, который желает приумножить свой капитал и вложить его в надежный финансовый инструмент;
  • Банк получает деньги от продажи облигации и пускает их на выдачу нового ипотечного займа;
  • Облигацию инвестора банк постепенно выплачивает из тех средств, которые он ежемесячно получает от заемщика.

Эмиссия и оборот ипотечных облигаций регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон вступил в силу в 2003 году, после чего ипотечные облигации и другие ипотечные ценные бумаги стали оборачиваться на отечественном финансовом рынке. Однако, фактически их умеренный рост был заметен только после 2010 года. Увеличение их оборачиваемости было обусловлено ростом цен на недвижимость. Все банки захотели заработать на этом явлении.

Привлекает деньги под ипотечные кредиты банк при помощи специального инструмента под названием секьюритизация. Данное иностранное слово означает безопасность. То есть банки отбирают и преобразовывают в ценные бумаги только те кредиты, которые имеют высокий уровень погашения.

В плюсе от такой эмиссии остаются все. Банки увеличивают количество ипотечных договоров, что положительно влияет на их прибыль. Инвесторы получают надежный и прибыль актив, цена которого постоянно растет.

Заемщик же ровным счетом от такой сделки не получает ничего, только лишь далекую и заоблачную перспективу дальнейшего снижения процентных ставок по ипотекам за счет привлечения новых клиентов.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

  • Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
  • Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.
Читайте так же:  Как оформить доверенность на представление интересов организации или физического лица в суде

В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Особенности ипотечного покрытия

Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

  • Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
  • Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
  • Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
  • В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?

Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.

Очевидно, что главными недостатками таких вложений для инвесторов являются низкий уровень дохода по ставке и досрочное погашение ипотечного займа клиентом банка.

При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.

Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками. Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков. При оформлении ипотеки кредитными учреждениями сразу осуществлялся выпуск ипотечных облигаций, которые продавались инвесторам.

В результате всего этого ажиотажа резко упала рыночная стоимость залоговой недвижимости, ухудшились платежеспособность заемщиков и качество обслуживания ипотечных кредитов. Это привело к обесцениванию ценных бумаг.

Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.

В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.

Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2019 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.

Ипотечные облигации – это новый для российского рынка финансовый продукт, дающий возможность инвесторам вкладывать свои средства в надежные объекты залоговой недвижимости.

Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.

Источники


  1. Беликова, Т.Н.; Минаева, Л.Н. Все о пенсиях; СПб: Питер, 2012. — 224 c.

  2. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  3. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.
Все об ипотечных облигациях простым языком что это, закон и перспективы таких ценных бумаг
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here