Счет эскроу — новая схема расчетов при покупке квартир дольщиками

Важная и полезная информация по теме: "Счет эскроу — новая схема расчетов при покупке квартир дольщиками" с профессиональной точки зрения. На все имеющиеся вопросы сможет ответить наш дежурный консультант.

Новые правила для дольщиков и застройщиков с 1 июля

В средствах массовой информации, на форумах о новостройках, на сайтах юристов и специалистов по новостройкам долго продолжались обсуждения новой редакции Закона о долевом строительстве (214-ФЗ). В июле прошлого года были приняты изменения, однако, потом требования стали ужесточаться. В результате власти пришли к решению начать его реализацию с 1 июля 2019 года с минимальными послаблениями для застройщиков.

Новый порядок заключения ДДУ, а не отмена долевого строительства

Разговоры о том, что ДДУ «отменен и больше не действует» несостоятельны. Тот, кто их ведет, либо не понимает нового механизма, либо пытается вас обмануть и втянуть в проект с большим рисками. Об этом стоит сказать сразу! Рекомендуем запомнить несколько важных моментов.

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и Договор долевого участия по нему никто не отменял, по крайней мере, сейчас. Деньги дольщиков по-прежнему привлекает застройщик объекта, несущий полную ответственность за строительство.

Все изменения, в том числе и новые механизмы гарантий для покупателя квартиры, касаются только продаж по ДДУ — система ТСЖ (ЖСК), договоры купли-продажи и весьма рискованные варианты с предварительными договорами и соинвестированием продолжают работать, формируя высокие риски.

Покупатель по-прежнему подписывает договор с застройщиком, после чего вносит свои средства на специально указанный счет в уполномоченном банке.

Из текста договора, который вы подписываете как дольщик, должен исчезнуть пункт о праве застройщика распоряжаться вашими средствами на всякие нужды — теперь эти деньги оказываются на недоступном для расходов счете.

Дополнительно введен в действие механизм гарантий — если раньше возникал вопрос о вероятности банкротства самого банка, то теперь в этом случае деньги будет возвращать Агентство страхования вкладов (АСВ). Об этом отдельно.

Какие риски для дольщика исчезают в новой редакции 214-ФЗ

Все эти нововведения — не просто законотворчество, а ответ на несколько реальных вызовов, связанных с несовершенством ранее работавшего механизма защиты. Закон о долевом строительстве в старой редакции не полностью защищал самое уязвимое звено цепочки — потребителя услуги, дольщика. Риск срыва сроков и долгостроя, риск вывода средств и банкротства застройщика с последующей невозможностью вернуть деньги дольщиков оставался очень высоким. В результате катастрофически выросло число не только долгостроев, но и брошенных проектов, за которые люди уже заплатили деньги.

Механизм финансирования новостроек и эскроу-счета

Введение поправок запустило новый механизм взаимодействия между сторонами сделки. Повторимся, это касается только покупки квартиры в новостройке только по ДДУ. Принцип по новой редакции закона таков:

застройщик обязан размещать полученные от дольщиков средства только на эскроу-счетах — вывести с них деньги не может ни он сам, ни банк, ни покупатель квартиры (дольщик);

средства на строительство должен найти сам застройщик — это либо его собственные деньги, либо кредит от банка, выделяемый на целевые нужды, проектное финансирование новостройки;

получить средства с этого счета застройщик может только после предъявления банку РВЭ — фактического завершения строительства;

при банкротстве самого банка-держателя дольщики получают компенсации от АСВ, но в сумме не более 10 миллионов рублей.

Итак, дольщик защищен не только ранее работавшей системой страхования, но и невозможностью что-либо сделать с его деньгами. Они неприкосновенны либо до завершения строительства, либо до расторжения договора долевого участия.

Подорожают ли новые квартиры по ДДУ?

Выше мы привели главные особенности новой системы финансирования новостроек. Однако, у тех, кто интересуется покупкой квартиры всерьез, могут возникнуть дополнительные вопросы. Главный — насколько могут подорожать новые квартиры после этих изменений? Этот вопрос остается предметом споров и разногласий.

Мнения экспертов разделились — одни считают, что рынок уже поглотил основные риски, другие утверждают, что обслуживание кредита и проценты по нему приведут к удорожанию проектов. Прогнозы разнятся очень серьезно, от 5 до 15 % повышения цен, но никто из экспертов не может привести серьезных обоснований своего мнения.

Новостройки со старыми формами ДДУ — не мошенничество

Второй вопрос, важный для тех, кто уже пообщался с застройщиками — можно ли подписывать ДДУ по старым правилам? Правительство разработало критерии, позволяющие застройщику использовать старую схему. Если вам предъявляют документ о соответствии этим требованиям, то все в порядке. Условия таковы:

объем запланированных проектом работ выполнен на 30 и более процентов — на подтверждение этого факта у компании есть три месяца, рассмотрение комиссионное и экспертное, на основании данных проектной документации;

более 10 % квартир уже продано по ДДУ раньше, договоры зарегистрированы в Росреестре;

строительство ведется в рамках освоения территорий по заданиям местных властей, то есть, реализуется крупный инфраструктурный и жилищный проект.

[2]

Еще несколько важных деталей имеют отношение к взаимодействию участников проекта помимо дольщика. О них, как и о механизме реализации новой редакции закона тоже нужно знать.

Проблема долгостроя и банкротства застройщиков

Почему новый механизм финансирования исключит явление долгостроя, ранее создававшее массу проблем? Ответ прост — в цепочку входит заинтересованная организация, банк. Система проектного финансирования такова, что банк может постоянно проверять застройщика и требовать отчета о тратах предоставленных денег. Использовать их можно только на строительство, и только 10 % — на организационные нужды или зарплату. Банку важно, чтобы строительство было завершено вовремя, это его деньги.

Новая редакция закона устанавливает право дольщика потребовать возврата денег при просрочке более чем на полгода. Если раньше можно было известить покупателей о продлении, то теперь этого мало — дольщики могут потребовать деньги назад с неустойкой.

Требования к застройщикам

Для того, чтобы получить право привлекать деньги по ДДУ, застройщик должен соответствовать еще ряду требований:

не менее трех лет на рынке строительства жилья и не менее 10 тысяч квадратных метров уже сданных домов;

не менее 10 % общей стоимости проекта на своих счетах;

отсутствие задолженностей и каких-либо договоров, позволяющих выводить и обналичивать средства;

прозрачная схема финансирования — либо от банка, либо поручительство и деньги от девелопера-учредителя.

При таком подходе не может возникнуть ситуации, аналогичной внезапному краху Урбан-групп. Крупный девелопер допустил нецелевое расходование средств и рухнул, бросив незаконченными десятки проектов.

Что уточнять в офисе продаж и при выборе квартиры в ЖК

Что мы рекомендуем потенциальному покупателю квартиры в новом ЖК? С учетом изменений в законодательстве уточняйте ряд позиций при выборе проекта и застройщика.

Во-первых, если хотите расчетов по новым ДДУ с гарантиями — ищите новостройки в состоянии котлована или первых этажей. Там и цена квартиры будет ниже.

Во-вторых, уточняйте у застройщика, кто является девелопером проекта, кто предоставляет проектное финансирование, на счетах какого банка будут аккумулироваться средства дольщиков.

В-третьих, проверьте сам банк — на сайте Центробанка найдите список организаций, имеющих право открытия эскроу-счетов для новостроек.

В-четвертых, изучайте проектную документацию максимально тщательно, чтобы понять, где лежат скрытые проблемы.

По последнему пункту приводим конкретные примеры.

Самые частые вопросы по новой редакции закона о долевом строительстве

Откуда берутся деньги застройщика? — как правило, их дает более крупная структура, девелопер, инвестирующий в проект. Он является или учредителем застройщика, или владельцем части его акций (капиталов), или поручителем по обязательствам. Эта информация есть в проектной декларации любой новостройки.

Читайте так же:  Как отследить телефон по gps через спутник с помощью компьютера

Как продаются квартиры по ДДУ? — посмотрите кадастровый номер участка под строительство, зайдите на сайт Росреестра и проверьте, сколько договоров там уже зарегистрировано.

Можно ли использовать материнский капитал и сертификаты по новым ДДУ? — это следует уточнять у конкретного застройщика.

Кто владеет участком под строительство, кто передал его в аренду и на какой срок? — смотрите в проектной декларации и разделе документации на сайте новостройки.

Обязаны ли указать мне банк-держатель эскроу-счетов и банк, кредитующий строительство? — да! Непременно.

Что будет при банкротстве застройщика? — вам вернут деньги со счета в банке, вывести их оттуда невозможно.

Что будет при банкротстве банка? — вам вернет деньги Агентство страхования вкладов (не более 10 миллионов рублей), это государственная гарантия.

Что будет при срыве сроков строительства? — вам вернут деньги с неустойкой.

Можно ли забрать деньги с эскроу-счета? — да, только при расторжении ДДУ.

Когда вносить деньги по новым ДДУ? — только после регистрации договора в Росреестре!

Это основной, первоначальный список вопросов. Относительно возможности выбрать квартиру в новостройке и правильно купить новое жилье читайте в наших статьях по ссылкам.

Три главных мифа об эскроу-счетах

Три главных мифа об эскроу-счетах

В последние годы внимание российского общества привлечено к проблеме обманутых дольщиков. Государство, стараясь изменить ситуацию в лучшую сторону, принимает многочисленные поправки в законодательство о долевом строительстве. Их так много, что простому обывателю бывает затруднительно разобраться, в чем же конкретно заключается реформа жилищного строительства. Рынок переходит на новые правила работы, которые сопровождаются появлением многочисленных мифов и заблуждений в умах потребителей.

Миф №1: отмена долевого строительства

Довольно часто можно услышать, что в России отменяется долевое строительство, и квартиры в новостройках (после завершения реформы) можно будет покупать только после ввода дома в эксплуатацию. Этот миф имеет даже небольшое продолжение в виде утверждения, что отменяются сами договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а вместо них будут использоваться эскроу-счета. На самом деле ситуация другая.

С 1 июля 2019 года начинает действовать правило об обязательном использовании эскроу -счетов при покупке квартир в новостройках. Новая схема предполагает, что застройщик и дольщик также заключают ДДУ, но с обязательным условием в виде проведения оплаты через эскроу-счет. Деньги за реализуемую квартиру будут поступать не напрямую застройщику, а в уполномоченный банк, где блокируются до окончания строительства. Если застройщик введет многоквартирный дом своевременно, то деньги разблокируются в его пользу. Если объект превратится в долгострой, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат своих средств.

Миф №2:- исчезнут обманутые дольщики

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года. После указанной даты все новые проекты, вместе с частью уже реализуемых на рынке, будут применять новый способ оплаты ДДУ. С этой датой государство связывает серьезные надежды на окончательное решение проблемы обманутых дольщиков. Однако есть свои моменты.

Во-первых, эскроу не смогут помочь тем гражданам, которые уже являются обманутыми дольщиками. Данная категория под правовую защиту эскроу-счетов не подпадает и борется за свои права в рамках предыдущих редакций 214-ФЗ.

Во-вторых, для возврата заблокированных денег необходимо расторгнуть ДДУ, а данный сценарий не всегда выгоден для дольщика. Надо понимать, что эскроу-счета гарантируют номинальную возвратность денежных средств, но не компенсационность. В 214-ФЗ указано, что в период блокировки денежных средств уполномоченный банк не начисляет процентов на средства дольщика. Это значит, что в случае расторжения ДДУ возврату подлежит ровно та сумма, которая была заблокирована (по номиналу). Таким образом, эскроу не компенсирует потери от инфляции, роста цены на рынке и т.д.

Для наглядности приведу следующий пример: дольщик заключил ДДУ на квартиру площадью 30 кв.м, сумма — 3 млн рублей, срок ввода — через 2 года. Оплата произведена, остается ждать завершения строительства дома. Однако через 2 года застройщик объявляет себя банкротом, в связи с чем у дольщика появляется право расторгнуть ДДУ и вернуть свои 3 млн рублей. За это время цены выросли, рынок в локации поменялся, и квартиры в 30 кв.м в том же районе, допустим, предлагаются уже за 5 млн рублей. В итоге перед дольщиком встает вопрос, расторгать ли ДДУ или продолжать требовать квартиру в рамках дела о банкротстве застройщика. Решение будет приниматься каждым человеком индивидуально, но в законе о банкротстве есть статья 201.12-2, которая носит красноречивое название «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

Таким образом, дольщик, который выберет судебный путь защиты своих прав, отправится в банкротный процесс, и объем его прав будет таким же, как и сейчас у обманутых дольщиков.

Миф №3: эскроу приведут к массовому росту цен на недвижимость

Этот тезис можно назвать мифом только наполовину. Поскольку застройщики лишатся возможности прямого привлечения средств дольщиков, и эти деньги поступят только после ввода объекта в эксплуатацию, то возникает вполне закономерный вопрос «За счет каких источников будет финансироваться строительство?». Самый очевидный источник — банковское кредитование или, как его называют, проектное финансирование. В итоге, если раньше строители пользовались «беспроцентными» (бесплатными) деньгами граждан, то теперь возникнет необходимость в кредитах, а это 5-7% годовых. Естественно, произойдет увеличение себестоимости и рост цены конечного продукта. Все это так, но к сегодняшнему повышению данная ситуация практически не имеет отношения.

Реформа предполагает довольно плавный переход, который займет 2-3 года. В первой половине 2019 года процент ДДУ с эскроу-счетами не превышает 3-5% от общей массы, и столь маленький объем не может так радикально влиять на рынок. Тем не менее, цены растут уже сейчас — и на квартиры, продаваемые без эскроу. Происходит это в силу комплекса факторов, включая повышение ставки НДС, увеличение цен на топливо, общую инфляцию.

В течение ближайшего года нас ждет повышение цен, связанное с реформой, однако тут необходимо уточнить, что цены на недвижимость, прежде всего, зависят от покупательной способности населения. Именно поэтому одинаковые по качеству и характеристикам квартиры в Москве и Подмосковье могут отличаться по цене в 2-3 раза. Потенциал рост ценника на новые квартиры ограничен экономическими факторами, и скачок цен, ожидаемый в связи с реформой, не будет иметь взрывного характера.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

1 июля 2019 года в силу вступили поправки в законодательство о долевом строительстве жилья. Говорили об изменениях весь последний год, и вот все случилось: застройщики перешли на схему финансирования с применением эскроу-счетов. О том, как это повлияет на оформление сделки, рассказывает директор по продажам компании «ИНТЕКО» Павел Лепиш.

В чем суть системы?

Итак, с начала июля этого года застройщики обязаны аккумулировать средства, получаемые от граждан в качестве оплаты за строящееся жилье, на специальных счетах. Они и называются эскроу-счетами. Теперь между застройщиками и покупателями есть посредник в виде банка. Деньги поступают на счет в банк, но застройщик не может ими воспользоваться до окончания процесса строительства. Это изменение было внедрено для того, чтобы исключить появление новых обманутых дольщиков.

Эскроу вместе с ДДУ?

Важно понимать, что реализация недвижимости с применением механизмов эскроу-счетов не подразумевает отмены ДДУ (договоров долевого участия). Сейчас стали противопоставлять эти два понятия, но это неверно. По факту поменялся только алгоритм расчетов между покупателем и застройщиком.

Читайте так же:  Карта мир плюсы и минусы для бюджетников, студентов и пенсионеров

Как работают новые правила?

Сейчас рынок находится на начальном этапе работы по новым правилам, ведь только стартовали сделки по новой схеме. Значительного опыта у застройщиков, банков и покупателей еще нет — делать выводы пока сложно. Однако уже можно отметить, что серьезных сложностей и изменений в процессе покупки квартиры в новостройках не наблюдается. Дополнительным условием для покупателя стала лишь необходимость обязательно открывать в банке счет, который после регистрации договора долевого участия (ДДУ) и станет счетом эскроу.

Как эскроу-счета влияют на срок оформления документов?

На оформление сделки стало уходить немного больше времени. Это коснулось в основном тех покупателей, которые вносят 100-процентную оплату из собственных средств, поскольку в этом случае потребуется дополнительное посещение банка. Для тех же, кто берет ипотеку, практически ничего не изменится. Тем более, как показывает практика, чаще всего обращаются за ипотечным кредитом в тот банк, который финансирует выбранный объект, поэтому все процессы осуществляются в рамках одной структуры.

При этом незначительное увеличение сроков оформления сделки компенсируется абсолютной прозрачностью процедуры, а также дополнительными гарантиями от банка.

Как проходят сделки?

Процесс покупки жилья в новостройке по новому алгоритму начинается (как и раньше) с выбора объекта и получения консультации. Если клиент определился, то он заключает ДДУ с застройщиком, после чего при участии банка, финансирующего конкретное строительство, подписывается специальный договор на открытие эскроу-счета. Затем покупатель переводит деньги на счет (при заключении ДДУ с привлечением ипотеки средства перечисляет банк, оформивший заем). После поступления денег на открытый эскроу-счет происходит регистрация ДДУ. Стоит отметить, что новые правила реализации жилья предполагают подписание четырех экземпляров договора, а не трех, как было ранее. По экземпляру достается застройщику, покупателю, регистрационной палате и банку.

15 вопросов про эскроу-счета

С 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств. Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги. Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12 – 15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%. Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5 – 10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Читайте так же:  О правах работающего пенсионера
Видео (кликните для воспроизведения).

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Счет эскроу — новая схема расчетов при покупке квартир дольщиками

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Читайте так же:  Как узаконить перепланировку квартиры пошаговая инструкция

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Эскроу-счета:

Как покупать квартиру с использованием и что это такое? И стоит ли уже пользоваться новыми возможностями или лучше приобрести квартиру на проверенных годами условиях?

Эскроу-счета – это банковские счета, на которых будут храниться деньги покупателей до момента готовности квартиры. Застройщик будет вести строительство за счет собственных средств или кредитных. Если дом не будет достроен – деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или дом достроит другой застройщик.

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

– Как процессуально грамотно и в какой последовательности оформить эскроу-счет в банке и завести туда ипотечную сумму кредита? Ипотечный кредит и эскроу для ДДУ.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

На практике застройщик, то есть тот, с кем Вы будете оформлять ДДУ, самостоятельно определяет банк, который будет открывать дольщикам эскроу-счета, а банк, в свою очередь, формирует единые для всех дольщиков условия.

В большинстве случаев порядок расчетов посредством эскроу-счетов уже содержится в ДДУ с указанием конкретного банка, который планирует осуществить открытие данного счета для каждого дольщика.

[1]

После принятия решения о подписании данного договор и открытия счета эскроу Вы вправе подписывать кредитный договор (ипотеку), в соответствии с условиями которого банк-кредитор перечислит денежные средства на открытый Вами эскроу-счет.

Преимуществом данной схемы является то, что Ваши деньги на эскроу-счете «замораживаются», и застройщик получает доступ к ним лишь после завершения строительства на объекте. В противном же случае Вы вправе получить всю сумму платежа назад.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

К сожалению, насколько я знаю, есть только один способ воспользоваться эскроу-счетом для расчетов за недвижимость. Это покупка квартиры на вторичном рынке или переуступка. Для расчетов за ДДУ, а тем более ипотечных расчетов, эскроу-счета так и не заработали. Все осуществляется с помощью обычных аккредитивов, и деньги поступают застройщику по регистрации ДДУ в Росреестре.

Отвечает адвокат, партнер юридической компании LDD Андрей Попов:

Для открытия эскроу-счета в банк, по сути, предоставляются те же документы, что и для открытия обычных счетов (расчетных, корреспондентских, текущих). Единственное отличие состоит в том, что в этом случае в банк предоставляются сведения о бенефициаре, то есть о будущем получателе денег. Состав и порядок фиксации таких сведений законом не определен. Каждый банк самостоятельно определяет такой порядок и закрепляет его в своей внутренней документации.

Более подробный порядок работы с эскроу-счетом следующий: для начала нужно выяснить, какой банк предоставляет данную услугу, так как в нашей стране их, к сожалению, очень мало. Далее заполнить соответствующую форму заявления, а также заключить договор между всеми, а именно тремя участниками сделки. В этом документе обязательно прописываются обстоятельства, после наступления которых бенефициар получает денежные средства от банка. Нужную сумму можно внести на счет эскроу любым удобным способом: как наличными, так безналичным путем. Следующий шаг после подписания договора – это подача документов на регистрацию объекта недвижимости. После того, как документы на квартиру получены, все участники сделки опять встречаются в банке с целью проверки документов представителем данного банка. Если все документы окажутся в порядке, то денежные средства на счете становятся доступными бенефициару.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Вопрос-ответ о новой схеме покупки новостроек

Почти 20 лет в России самым распространенным, а иногда и единственным способом купить новое жилье по выгодной цене было участие в долевом строительстве. Дольщики напрямую платили деньги застройщикам и ждали ключи от квартир. С 1 июля 2019 года всё поменялось. Эксперты «Метриум» рассказывают, как теперь приобрести квартиру в новостройке, что такое эскроу-счета, и кто отвечает за вложения покупателей.

Новая схема приобретения жилья в строящемся доме в общих чертах теперь такова: покупатель выбирает квартиру в новостройке. Оплачивает её, внося деньги на специальный счет (эскроу) в банке. Эти средства остаются под контролем банка, пока застройщик не построит и не сдаст в эксплуатацию дом. Как только это произойдет, дольщик получит ключи, а застройщик – средства с эскроу-счетов.

В чем принципиальные отличия новой схемы?

  1. Застройщик возводит жилье не на деньги покупателей, а на кредит, который ему предоставляет банк-держатель эскроу-счетов.
  2. За сохранность средств покупателей отвечает банк.
  3. Вложенные дольщиками средства страхуются государством.

Теперь подробнее о новом способе приобретения жилья в строящемся доме, а также о подводных камнях, которые нужно учитывать дольщикам.

Что такое эскроу-счет и почему он так называется

Понятие escrow пришло к нам из английского языка, где это слово обозначает средства (ценные бумаги, собственность и т.п.), которые передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Также называются и операции, проходящие по этой схеме.

Соответственно, эскроу-счет открывается для временного держания на нем средств покупателя, которые должны быть переданы продавцу после совершения ими каких-то взаимных обязательств. Банк-держатель эскроу-счета следит за тем, чтобы продавец не получил средства покупателя до исполнения его обязательств, равно как и за тем, чтобы покупатель не забрал уплаченные деньги, если продавец свои обязательства все же выполнил. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.

Кто открывает эскроу-счет

Эскроу-счет открывает банк по заявлению дольщика. Как только вы выбрали квартиру в строящемся доме, вы заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. В этом договоре прописывается, что покупатель обязан перечислить средства на эскроу-счет в определенном банке (не в любом!). После этого вы обращаетесь в указанный банк, который открывает счет. На практике все этапы сделки будут проходить практически одновременно, в режиме «одного окна».

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Эскроу-счет можно открыть только в указанном застройщиком банке. Дело в том, что теперь строительные компании возводят дома на кредиты. Тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов. Поэтому у покупателя нет права выбирать банк для открытия счета эскроу. Если его не устраивает банк-держатель эскроу-счетов, то ему придется подыскать другой проект новостройки.

Все ли банки могут работать с эскроу-счетами

Нет, далеко не все. Государство позволяет принимать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков только определенным кредитным организациям, которые отвечают требованиям надежности. Сейчас их насчитывается 95. С перечнем уполномоченных банков можно ознакомиться на сайте Банка России.

Как купить квартиру в ипотеку через счет эскроу

Читайте так же:  Как узнать, в розыске ли человек

Сначала покупателю нужно подать заявку на кредит. Как только он получает одобрение, он подписывает договор долевого участия с застройщиком. В нем указывается, что квартира будет оплачена через эскроу-счет кредитными средствами банка, который одобрил заявку. Затем открывается эскроу-счет в указанном застройщиком банке и после регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на счет банка-агента эскроу-счета.

В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет

В любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Он не обязан получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счета и дает застройщику деньги для строительство выбранного дома. Соответственно, не возникнет никаких проблем, если покупатель займет деньги у того же банка, в котором будет и эскроу-счет.

Когда вносятся средства на эскроу-счет

После государственной регистрации договора долевого участия. Как только соглашение зарегистрировано Росреестром, клиент обязан перечислить на эскроу-счет оговоренную сумму средств в определенные сроки, но не позже трех месяцев с заключения договора об открытии эскроу-счета.

Можно ли купить квартиру через эскроу-счет в рассрочку

[3]

Закон не ограничивает такую возможность. В договоре долевого участия может быть прописана обязанность покупателя внести на эскроу-счет оплату выбранной квартиры частями. Однако на практике такие сделки могут быть не выгодными для банка-держателя эскроу-счетов, так что со временем эта схема может стать редкой.

Что происходит с деньгами на эскроу-счете после заключения сделки

Средства на эскроу-счетах блокируются, то есть к ним не имеет доступ ни дольщик, ни застройщик. Проценты на сумму вложенных денег не начисляются. Никакая комиссия банку за держание средств также не выплачивается. После внесения средств дольщику остается только ждать окончания строительства. При этом деньги на счетах эскроу защищены, скажем, от конфискации, ареста или принятия обеспечительных мер в отношении кого-либо, включая самого вкладчика.

Застрахованы ли деньги эскроу-счетах

Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. При наступлении страхового случая (аннулирование лицензии или банкротство банка) им выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10 млн рублей. Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть, он приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из вкладов, но не более 10 млн рублей в сумме. Чтобы получить компенсацию, дольщику понадобится предоставить в АСВ подтверждение факта сделки (договор долевого участия), после чего в течение 20 дней ему перечисляется страховая сумма.

Можно ли продать квартиру по переуступке

Да. Вместе с правами участника долевого строительства продавец квартиры в строящемся доме переуступает другому физическому лицу и все свои права и обязанности по договору об открытии счета эскроу, который был заключен прежде.

Можно ли отказаться от сделки и вернуть деньги с эскроу-счета

Да, но только при определенных условиях. Как и прежде, расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не передал в оговоренные сроки квартиру. Теперь добавились новые основания. Разрыв соглашения возможен, если банк-кредитор строительства взыскивает с застройщика долг, земельный участок и другое залоговое имущество; если застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство; если юридическое лицо-застройщик – ликвидировано. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует. В течение пяти дней с фиксации расторжения договора Росреестр направляет уведомление об этом в банк-держатель эскроу-счета, после чего деньги возвращаются клиенту.

Можно ли использовать эскроу-счет при покупке готового жилья

Гипотетически да, но в этом нет смысла. Эскроу-счета иногда используются при сделках на вторичном рынке жилья, когда участники сделки хотят обезопасить друг друга от обмана. Но при покупке готового жилья у застройщика такая ситуация практически исключена – девелопер заинтересован в продаже остатков жилья в готовых комплексах и дорожит репутацией. Лучше использовать обычный аккредитив.

Как узнать, что квартиры продаются через эскроу-счета

О продажах через эскроу-счета расскажет сам застройщик или его агент по продажам – такую информацию скрывать нет смысла. Помимо этого, на официальном сайте проекта новостройки есть образец типового ДДУ, в котором должны упоминаться эскроу-счета, если они применяются в продажах.

Можно ли воспользоваться маткапиталом для эскроу-счетов

Можно. Обладатель сертификата заключает ДДУ с застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала. При этом указывается, что деньги будут перечислены на счет эскроу. Договор регистрируется, и его копия подается в Пенсионный фонд вместе с соответствующим заявлением. После принятия заявления обладателю сертификата выдают расписку-уведомление о получении документов. Срок рассмотрения заявки – месяц с момента подачи, после чего ПФР в течение пяти дней направляет уведомление об одобрении или отказе. В случае положительного решения Пенсионный фонд направляет средства на эскроу-счет.

Если же квартира приобретается в кредит, то, как и прежде, дольщик может использовать маткапитал либо для внесения первого взноса (или его части), либо для погашения долга. В этом случае соответствующее решение обладателя сертификата отражается в кредитном договоре, который заключается с банком, выдавшим ипотеку.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счета

Как только девелопер завершает строительство, вводит дом в эксплуатацию, и в нем регистрирует право собственности хотя бы один владелец квартиры из числа бывших дольщиков, документы об этих фактах направляются банку-держателю эскроу-счетов. После этого проводится проверка достоверности информации и не позднее 10 рабочих дней деньги с эскроу-счетов переводятся застройщику.

Все ли новостройки будут продавать через эскроу-счета

Пока нет. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если их объекты достигли 30-процентной строительной готовности, и если в них реализовано 10% квартир. Таких новостроек очень много, и купить в них квартиру без эскроу-счетов можно будет еще примерно 2-3 года, пока их не достроят или не раскупят. Одновременно будет расти число проектов, в которых продажи ведутся только через эскроу-счета.

Будут ли новостройки с эскроу-счетами дороже

Скорее всего. Раньше застройщики использовали для строительства «бесплатные» деньги дольщиков. Теперь – кредит, на который начисляются проценты. Эти проценты придется учитывать в стоимости жилья, которое продается через эскроу-счета. В зависимости от конкретного девелопера, проекта, региона повышение цены квадратного метра может варьироваться от 5% до 25-30%.

Видео (кликните для воспроизведения).

«Новая схема действительно сделает участие в долевом строительстве более безопасным, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Шансы стать обманутым дольщиком практически исключены, и максимальный риск покупателя квартиры в строящемся жилом комплексе исчисляется только потраченным впустую временем, если выбранный проект и застройщик не оправдали ожиданий и дольщик вернул лишь потраченные деньги. С другой стороны, за более высокую защищенность придется платить, ведь риски дольщика теперь принимает на себя банк. Повышение цены на строящееся жилье как раз и станет формой вознаграждения за этот риск со стороны покупателей».

Источники


  1. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.

  2. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.

  3. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.
Счет эскроу — новая схема расчетов при покупке квартир дольщиками
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here