Какая недвижимость перспективна в кризис

Важная и полезная информация по теме: "Какая недвижимость перспективна в кризис" с профессиональной точки зрения. На все имеющиеся вопросы сможет ответить наш дежурный консультант.

Недвижимость Москвы: какие перспективы в 2016 году

Здравствуйте, наши уважаемые читатели журнала ПрофиКоммент. Недвижимость всегда считалась и продолжает считаться наиболее стабильным средством сбережения. Несмотря на кризис людям каждый день необходима крыша над головой. Ну а если эта крыша находится в самом богатом городе страны, тем более она нужна. Каждый год в Москву едут со всех уголков нашей необъятной Родины, проверяя ее на «резиновость». Москвичи привычно ворчат, видя в метро толпы иногородних: «Москва – не резиновая». Но поделать с этим потоком ничего не могут. И всем этим приезжим где-то надо жить. Давайте посмотрим на перспективы московской недвижимости в 2016 году.

Экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости

С одной стороны кризисные явления в экономике, скорее всего, продолжатся – ведь дело тут не столько в нашей стране, сколько в происходящем в мире.

динамика цены на нефть марки Brent за последние 12 месяцев

Цены на нефть, как можно видеть из представленного графика, за последний год опустились почти в три раза. Такое изменение привело к тому, что выручка бюджета уменьшилась. И хотя была проведена плавная девальвация рубля, поднявшая курс на уровень 60 рублей за доллар, это привело лишь к стабилизации ситуации.

Но так как заработные платы в целом по экономике не растут, тем более бюджетникам начали зарплаты резать (сокращения в МВД, увольнения чиновников, медиков, учителей, закрытия некоторых бюджетных заведений), то на рост спроса девальвация никак не повлияла.

[3]

Спрос со стороны частных лиц на товары не первой необходимости сокращается каждый месяц. За первую половину 2015 года покупателей новых автомобилей ВАЗ стало на четверть меньше, чем в 2014 году. Это довольно точный индикатор происходящего в целом в стране, ведь на ВАЗах в основном ездит провинция.

динамика курса евро за последние 12 месяцев

Такая же ситуация наблюдается и на рынке первичной недвижимости, в том числе и в Москве. Спрос упал. Новостройки не покупают. Точнее, если и покупают, то самые дешевые объекты, среди которых однокомнатные квартиры из сегмента эконом класс. Остальные объекты продаются и того хуже. На долевую собственность могут добавиться законодательные ограничения, подробнее об этом читайте статью: Скоро продажа комнаты в коммуналке будет труднее.

Что будет с недвижимостью Москвы в 2016 году?

А теперь обратимся к прогнозированию и изучим потенциальную динамику цен на недвижимость в случае реализации различных сценариев.

Прогноз №1. Нефть стабильна

Для того чтобы разобраться, что будет с недвижимостью Москвы в 2016 году, нужно сделать определенные допущения. Если ситуация на сырьевом рынке стабилизируется и нефть будет продаваться в диапазоне 50-60 долларов за баррель, то спрос на московскую недвижимость придет в определенное стабильное состояние.

Продажи сдвинутся с мертвой точки, на которой они находятся сейчас. Все-таки, в Москве сконцентрированы почти все финансовые активы РФ, здесь же сосредоточен государственный бюджет и отсюда происходит его распределение. В Москве находятся головные организации всех российских предприятий. В Москве платятся самые большие зарплаты. Это все означает, что если в провинции и будет хуже, то некоторые граждане предпочтут переехать в столицу в поисках лучшей жизни.

Прогноз №2. Нефть падает

В том случае, если цена на нефть упадет ниже 40 долларов за баррель (по марке Brent) и будет держаться возле этого значения достаточно долго, рубль, находящийся в свободном плавании, станет еще сильнее девальвироваться. Возможен курс и выше 80 рублей за доллар. И здесь снова может быть несколько путей развития ситуации.

Продолжение секвестра бюджета

Если это будет сопровождаться таким же сокращением бюджетных расходов, то покупательский спрос еще сильнее упадет и тогда спрос на недвижимость упадет следом: рынок недвижимости Москвы встанет. И пойдет снижение цен по всем направлениям. Сперва начнут снижать цену те застройщики, у которых кредиты поджимают или наблюдаются проблемы с ликвидностью. А следом за ними подтянутся и остальные, более крупные девелоперы. Вторичка посопротивляется какое-то время и тоже начнет снижать цены. Положение на рынке недвижимости Москвы в 2016 году может оказаться достаточно тревожным.

Включение печатного станка

В том случае, если государство начнет усиленно стимулировать частный спрос из бюджета, что будет выливаться в виде повышения заработных плат всем и всюду, это довольно быстро может привести к инфляции. Рост цен начнется на рынке продуктов питания, перейдет на услуги и недвижимость. Вот в этом случае на рынке недвижимости Москвы следует ожидать очередного роста цен.

Прогноз №3. Нефть растет

Выше описаны наиболее вероятные сценарии, однако, кроме всего прочего, может произойти и резкий рост цен на нефть. Хотя его мало кто прогнозирует, но такое тоже возможно. В этом случае цены на московскую недвижимость придут в равновесие с уровнем 2012-2013 годов.

В любом случае к покупке или продаже недвижимости в Москве следует относиться с большой осторожностью – неправильно спланированные действия могут привести к значительным финансовым потерям, поэтому до прояснения ситуации лучше выбрать консервативную стратегию – ожидать.

Кризис — лучшее время для покупки недвижимости

Согласно обзору «Глобальные экономические перспективы», опубликованному Всемирным банком в 2018 году, следующий год может стать точкой отсчета нового кризиса. С большой долей вероятности этот прогноз не сбудется, тем не менее мы написали статью о том, стоит ли покупать квартиру в кризис и как правильно это сделать.

Как кризисы влияют на рынок жилья

С 1998 года российский рынок недвижимости пережил три крупных кризиса: 1998 — начало 2000-го, 2008-2010 и 2014-2016 годы. Их влияние на ситуацию с жильем было одинаковым: ослабление рубля привело к росту инфляции, а доходы населения резко упали. В результате у людей не осталось средств на покупку квартир, что вызывало снижение цен на недвижимость.

В 1998 году цены упали на 30-35% в долларах. Тогда сегмент новостроек только-только зарождался, ипотеки не существовало, поэтому основной удар принял рынок вторички. В 2008 году стоимость жилья снизилась на 30-35% в долларах и 10-15% в рублях. К тому времени сектор первички уже сформировался, но был слабо отрегулирован. Многие компании не справились с ситуацией, и в этот период прогремел ряд крупных девелоперских банкротств. В 2014-2016 годах цены упали на 15-20% в рублях. Многие успешные до кризиса компании заморозили свои проекты, из-за чего образовался внушительный список долгостроев и «Бездомный полк» обманутых дольщиков.

Читайте так же:  Кто получит социальную пенсию по старости

Почему выгодно покупать жилье в кризис

Кризис считается одним из самых благоприятных моментов для покупки жилья. Из-за падения доходов формируется низкий спрос на квартиры, цены также уменьшаются. Застройщики всеми силами стараются привлечь покупателя и простимулировать спрос: расширяют линейку предложений, проводят акции и предлагают большие скидки.

Покупатель оказывается в выгодной ситуации: на рынке представлен широкий выбор квартир по низкой стоимости.

Как выгодно купить квартиру в кризис

Если на дворе кризис, а у вас есть сбережения, которые вы не хотите потерять, важно успеть воспользоваться моментом и вложиться в новую квартиру. Наши специалисты составили памятку, как это сделать с минимальным риском и максимальной выгодой.

Не торопитесь с выбором и не принимайте импульсивных решений

Стремясь быстрее продать квартиры, застройщики пытаются «продавить» покупателей: «Кризис вот-вот закончится, цены взлетят, хватайте, пока не поздно!». Не «ведитесь» на заманчивые предложения и не принимайте импульсивных решений. Внимательно изучите рынок и сравните цены у разных застройщиков на разных объектах.

Следите за скидками

Скидки на жилье имеют ярко выраженную сезонность. Самый высокий спрос наблюдается в середине осени и весны, поэтому в это время девелоперы проводят много привлекательных акций и распродаж. Периоды затишья на рынке новостроек приходятся на майские и новогодние праздники — в это время можно присмотреться к вторичке.

Чтобы угнаться за скидками, не обязательно просматривать кучу разных ресурсов и постоянно следить за новостями и обзорами. На нашем сайте регулярно появляются самые свежие и выгодные предложения от застройщиков, а наши специалисты всегда в курсе актуальных акций и распродаж.

Тщательно выбирайте застройщика

Внимательно изучите финансовое положение застройщика: просмотрите бухгалтерские отчеты на официальном сайте компании, закажите на сайте налоговой выписку по юридическому лицу. Проверить, есть ли у фирмы долги, можно на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Банк данных судебных производств». Судебные иски, поданные на компанию, ищите в базе арбитражных дел. Больше информации о том, как выбрать надежного застройщика, вы найдете в отдельной статье.

Самыми надежными в кризисные времена считаются крупные компании, которые имеют долгий стаж работы и сотрудничают с ведущими банками.

Мы постоянно мониторим рынок и ведем собственный рейтинг надежных застройщиков Петербурга.

Будьте предельно осторожны, покупая жилье на стадии котлована

Квартира в доме на первых стадиях строительства стоит в среднем на 25% дешевле готового жилья. Застройщики стремятся привлечь внимание покупателей к объекту и существенно снижают цены, чтобы быстрее распродать квартиры и собрать средства на дальнейшее строительство. После сдачи объекта стоимость квартир ощутимо вырастает в некоторых проектах до 60%.

При этом котлован — самая рискованная стадия строительства. В кризисные времена ситуация меняется непредсказуемо. Девелопер может не продать квартиры так быстро, как планировал, не собрать достаточно средств и, как следствие, «заморозить» проект.

Выбирайте частично готовые новостройки с уже возведенными внешними стенами. Это оптимальный вариант для покупки: цены еще достаточно низкие, а риски «заморозки» не так высоки.

Ищите недвижимость, которая гарантированно подорожает в будущем

Ключевой фактор для стоимости жилья — расположение. В Петербурге традиционно востребованными и стабильно дорогими остаются квартиры в исторических локациях поблизости от центра и в обжитых «спальниках» с развитой инфраструктурой — Московском, Выборгском и Калининском районах. Покупка жилья здесь будет надежным вложением средств.

Однако в этих частях города квартиры продаются по высоким ценам, которые не всем по карману. По данным портала «Бюллетень недвижимости», в 2018 году средняя цена «квадрата» на Крестовском острове — 223 тыс. рублей, на Невском проспекте — 208 тыс. рублей, на Московском проспекте — 140 тыс. рублей. При этом средняя цена квадратного метра по городу составляет 104 тыс. рублей.

[1]

Если хотите купить дешевле, обратите внимание на развивающиеся локации. Изучите Генеральный план Петербурга, определите, какие объекты инфраструктуры появятся в городе в обозримом будущем и оцените перспективы разных районов. Например, открытие станции метро повышает стоимость жилья в среднем на 10-15%.

Изучите выбранный объект во всех подробностях и ищите подвох даже там, где его нет

Если хотите купить вторичку, приходите на просмотры заранее. Познакомьтесь с районом, оцените состояние двора и подъезда, поговорите с соседями и бабушками на лавочках. Так вы узнаете недостатки квартиры, о которых продавец вам не сообщил.

Если выбрали новый жилой комплекс, обязательно съездите на стройплощадку. Почитайте, что пишут дольщики в соцсетях и на форумах.

Обратитесь к грамотному специалисту

Сделки с недвижимостью всегда рискованны, а в кризис опасность мошенничества или невыгодной покупки возрастает в разы. Советуем обратиться к профессионалам. Наши специалисты подберут наиболее выгодный вариант, исходя из текущей ситуации на рынке и прогнозов на будущее, помогут найти решение в нетипичных ситуациях, а также тщательно проверят документы, чтобы исключить обман.

Будьте особенно внимательны с жильем, которое имеет обременения: находится в залоге, под судом или приобретено с нарушениями в приватизации. Такие квартиры, как правило, продаются ниже рыночной стоимости, но имеют высокий юридический риск. Советуем заключать сделки при участии специалиста.

Стоит ли покупать квартиру прямо сейчас

По данным исследования холдинга RBI, в I квартале 2018 года в Петербурге продано на 10% больше квартир, чем за тот же период 2017-го. Это повлияло на цены: достигнув минимума в прошлом году, они начали медленно расти. На графике ниже динамика стоимости вторичного жилья обозначена сплошной линией, первичного — пунктирной:

Чем вызван такой всплеск спроса? Первое: стабильное снижение ипотечных ставок, которые упали до рекордных 9%. В то же время появилось большое количество государственных программ, которые позволяют купить жилье с помощью субсидий и льгот. Недвижимость стала доступнее, закономерно, что люди чаще ее покупают.

Второе: из-за обещанного в июле 2018 года запрета долевого строительства и перехода к проектному инвестированию случился строительный бум. По новому закону застройщики больше не смогут использовать «дешевые» деньги дольщиков, а будут возводить дома на собственные средства или занимать их у банков под проценты. Все это вызовет неминуемый рост цен на жилье. Часть небольших строительных компаний, возможно, уйдет с рынка, а количество предложений сократится. В преддверии перемен застройщики начали активно развивать новые проекты, которые будут продаваться по ценам, близким к 2018-му, еще 3-4 года.

Читайте так же:  Штраф за несвоевременную сдачу декларации

Таким образом, сейчас на рынке недвижимости создалась благоприятная для покупателя ситуация. Благодаря низким ипотечным ставкам и медленному росту цен жилье остается доступным. При этом выбор квартир в новостройках очень широк: от недорогих студий до элитных вариантов. Ощутимый рост стоимости жилья и сокращение предложения следует ожидать к 2021 году.

Чтобы подобрать квартиру, воспользуйтесь нашим поиском. В нем можно отфильтровать жилые комплексы по районам, компаниям, ценам и срокам сдачи:

Экономический кризис и ипотека: чем может помочь государство и что делать заемщику?

Ипотечное жилищное кредитование в контексте экономического кризиса. Какие стратегии государственного регулирования проблемы помогут заемщикам пережить тяжелые времена.

Какая недвижимость перспективна в кризис

Здравствуйте, уважаемые читатели журнала ПрофиКоммент. Последние месяцы на рынке недвижимости наблюдается сильный спад. Знакомая женщина-риэлтор с многолетним опытом, работающая сразу с несколькими застройщиками, говорит, что квартиры вообще не продаются. Она так и говорит: «На рынке полная тишина». Кому выгодна такая ситуация и что дальше будет, попробуем разобраться в этой статье.

Ситуация на рынке недвижимости

О перспективах той или иной недвижимости можно судить, рассмотрев разные рынки: аренду, первичку и вторичку. Ведь ситуация везде разная.

Рынок аренды

В связи с общей ситуацией на рынке труда, ростом безработицы, увольнениями и сокращениями арендаторы стали более внимательно относиться к вопросам съема жилья. Сейчас стало актуальным снимать квартиру подальше от места работы, но подешевле – люди перестраховываются на случай потери работы или на случай снижения заработной платы.

Некоторые начинают снимать комнаты вместо квартир, другие вместо комнат снимают часть комнаты. Поиски соседа или соседки становятся популярными объявлениями в соцсетях, особенно в группах по недвижимости. Все это приведет к снижению стоимости аренды жилья. Да и уже приводит. Кроме того с рынка продажи недвижимости приходят на рынок аренды те квартиры, которые не могут продаться в течение полугода и больше.

Рынок вторичной недвижимости

На этом рынке наблюдается полное затишье. Цены на вторичку во многих городах подняты до максимально высокого уровня, а уровень доходов населения снизился в связи с ростом курса доллара, падением цен на нефть, ростом цен на продукты питания, ЖКХ. Такая ситуация приведет лишь к тому, что спрос на квартиры на вторичном рынке продолжит падать. Единственным вариантом для тех, кто владеет вторичкой, будет переключиться на рынок аренды и попробовать сдать квартиру. Либо, если деньги нужны срочно – снижать цену постепенно.

Рынок новостроек

«С новостройками нынче совсем беда» — говорит один мой знакомый, прораб одного из частных застройщиков. – «Не можем найти денег, чтобы продолжить строительство. Коробку возвели, а на отделку и коммуникации средств у застройщика нет. Банки кредитовать отказываются, говорят, что слишком рискованно. А квартиры в недостроенном доме совсем не продаются – покупатели куда-то исчезли»

Совет всем, кто планирует приобретать жилье в новостройках: остерегайтесь недостроенных вариантов, даже если цена очень низкая. Чем меньше застройщик, тем выше вероятность, что в ближайшее время у него возникнут проблемы со средствами и строительство зависнет на долгие годы, а то и вовсе, заморозится. На рынке новостроек лучше всего подбирать варианты из уже сданного под ключ дома, тем более многие застройщики готовы идти на рассрочку, компенсировать часть процентов по кредиту, если покупатель берет ипотеку. Недавно видел объявление от одного застройщика, предлагающего бартерные схемы, что доказывает о лояльности продавцов.

Самым популярным товаром, на который еще есть хоть какой-то спрос, остаются однушки и квартиры студии, другие объекты почти не продаются. Квартира студия актуальна из-за небольшой площади и относительно невысокой цены. Если хозяину трехкомнатной квартиры срочно нужны деньги, он может попробовать разбить квартиру на комнаты и продать, таким образом, по частям, по долям. Вероятно, такой способ продажи многоквартирной недвижимости станет наиболее популярным, если ситуация на рынке жилья продолжит ухудшаться. А

Рынок коммерческой недвижимости

На рынке коммерческих площадей также наблюдается стагнация. Достаточно пройти по оживленной улице пару километров и обязательно встретится вывеска: «Аренда». Сдаются офисы, торговые помещения, автомойки, бывшие магазины. Одним словом, сегодня на рынке царит негатив.

Арендаторы съезжают, некоторые предприниматели сворачивают бизнес, другие переселяются в более дешевые помещения. Даже в крупных торговых центрах начинают появляться пустые площади. То тут, то там на дверях болтается листок, приклеенный наспех на скотч, на котором ручкой наспех нацарапано: «Мы переехали» или «Магазин переехал по новому адресу». Собственникам коммерческих площадей остается либо снижать арендную ставку, чтобы не потерять клиентов, либо перепрофилироваться и самостоятельно открывать торговые точки.

По всем направлениям недвижимости наблюдается снижение спроса, поэтому покупателям и арендаторам сейчас самое время обратиться к продавцам и хозяевам жилья с предложением понизить цену. Например, если вы считаете, что цена жилья высока, а вы нацелены на экономию – смело давите на хозяина, скорее всего он уступит. Напомните ему, что вокруг появилось много других квартир по более низкой цене, и вы будете вынуждены покинуть его, если он не снизит цену. Времена жесткой экономии наступают везде – будьте и вы к этому готовы.

Вы также можете ознакомиться с другими статьями на тему недвижимости:

Перспективы развития рынка недвижимости России: когда закончится кризис?

В последние месяцы, как известно, слово «кризис» прочно застолбило за собой ключевое место в повседневной жизни каждого из нас. Отголоски мирового финансово-экономического коллапса проявились, как и ожидалось, практически во всех сферах общественной жизни нашей страны. Исключением не стал даже рынок недвижимости России, который в последние годы демонстрировал, пожалуй, самый динамичный рост. Более того, сегодня можно с уверенностью говорить о том, что рынок недвижимого имущества одним из первых принял на себя удар, набирающего обороты экономического спада. Главным его проявлением, по мнению многих экспертов, является ощутимое падение цен на все виды недвижимости, в том числе и загородные деревянные дома из бруса (ввиду отсутствия платежеспособного спроса), а также сворачивания строительно-монтажных работ во всех сегментах рынка. Таким образом, налицо — «падение» рынка недвижимости России. Как долго оно продлится, и насколько серьезными будут его последствия — вот основные вопросы, волнующие сегодня непосредственных участников рынка: продавцов и покупателей, арендодателей и арендаторов, риэлторов и прочих заинтересованных лиц.
Читайте так же:  Заполнение налоговой декларации при продаже автомобиля

Однако с ответом на вышеупомянутые вопросы не спешат даже самые маститые эксперты отрасли, ибо прогнозы, как известно, вещь очень неблагодарная, но от этого не менее важная, особенно в условиях нынешнего финансово-экономического кризиса. Именно поэтому мы и решили поделиться с вами, дорогие читатели, своим обобщающим видением того, какие перспективы ожидают рынок недвижимости России, как долго он еще будет развиваться в условиях экономического спада.

Но прежде, чем дать свое резюме по этому поводу, хотелось бы коротко обратить ваше внимание на самые «популярные» прогнозы экспертов на сей счет, встречающиеся сегодня, как в электронных, так и печатных средствах массовой информации. Итак, условно их можно поделить на три большие группы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Представители первой из них уверены, что худшие времена для рынка недвижимого имущества России остались в 2008 году, спад во второй половине которого был вызван кратковременными негативными явлениями в национальной экономике. По их мнению, общенациональное падение рынка во втором полугодии прошлого года не превысило 25-30%, и, начиная с января-февраля года нынешнего, рынок недвижимости постепенно начнет отвоевывать былые позиции. Стоит отметить, что подобные убеждения этих специалистов-оптимистов, в первую очередь, основываются на том, что платежеспособный спрос на недвижимость никуда не делся. Просто в условиях экономических трудностей непосредственные участники рынка заняли выжидательную позицию с тем, чтобы впоследствии вернутся нарынок в наиболее благоприятный для себя момент (скажем, ими считается, что потенциальные покупатели недвижимого имущества просто ждут, когда цены еще больше упадут, чтобы затем купить приглянувшуюся недвижимость по максимально низкой цене).

И все же, хотелось бы выразить предположение, что при условии скорейшего преодоления общих негативных тенденций в сфере развития национальной экономики, а шаги в этом направлении (кто бы что ни говорил) делаются руководством страны, именно по-нашему сценарию пойдет развитие рынка недвижимости России в обозримом будущем.

В какую недвижимость лучше всего вкладывать деньги во время кризиса

«ДП» спросил у ведущих игроков рынка недвижимости Петербурга о том, какие квартиры стоит покупать во время кризиса. Большинство из них сошлись во мнении, что самый привлекательный сегмент для инвестиций — это либо элитное жилье, либо масс-маркет.

Какие сегменты недвижимости сейчас наиболее привлекательны для вложения денег? Такой вопрос «ДП» задал ведущим игрокам рынка недвижимости Петербурга.

В какую недвижимость в Петербурге стоит вкладывать деньги

Большинство из них сошлись во мнении, что самый привлекательный сегмент для инвестиций — это либо элитное жилье, либо масс-маркет.

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО « Ойкумена »:

И в кризисное, и в обычное время популярны малогабаритные квартиры–студии в домах классов эконом и комфорт. Они всегда найдут своего покупателя благодаря дешевизне. Поэтому очень неплохим вложением денег можно считать покупку таких квартир. Их цены замерли на прежнем уровне. И падать не собираются.

Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт–Петербурге:

Выделить конкретный сегмент рынка недвижимости, в который сейчас можно инвестировать средства для их сохранения и приумножения, невозможно: в каждом из секторов без исключения — офисном, торговом, складском, гостиничном — есть привлекательные объекты для вложений. Наиболее правильный подход — оценивать каждый актив отдельно с точки зрения будущей доходности и анализировать возможные риски. Если объект обеспечивает необходимую конкретному инвестору доходность, очевидно, этот актив является привлекательным для вложения денег. Анализ предыдущих спадов экономической активности — не только в России, но прежде всего на Западе — показывает, что цикличность на рынке недвижимости связана с цикличностью в макроэкономике. При этом рост инвестиций в жилой сектор начинается до общего подъема экономической активности, тогда как инвестиции в коммерческий сегмент идут уже после начала экономического подъема в целом. Среди сегментов коммерческой недвижимости оживление в первую очередь касается торгового, следом идут складской и офисный. Однако текущая ситуация в России не совсем классический экономический кризис, поэтому и последовательность выхода может быть различной.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс»:

Давать какие–либо прогнозы аналогично гаданию на кофейной гуще. То, что мы наблюдаем сейчас, не экономика, а чистая политика. Очень сложно построить себе внятную модель ближайшего будущего и принять решение. Поэтому многие откладывают его до того момента, когда станет более–менее понятно, куда мы движемся.

Как заработать на покупке недвижимости в Европе

Наиболее привлекательный сегмент для инвестиций — это жилье сегментов масс–маркет и премиум. Новостройки экономкласса относительно недорогие и доступные. Однако, приобретая подобное жилье, важно не прогадать с местоположением и ближайшей инфраструктурой. Покупка квартиры в депрессивном районе города не самое лучшее вложение. Премиальные объекты недвижимости, особенно с уникальными характеристиками, ликвидны во все времена.

Юсси Куутса, региональный директор SRV в России:

Судя по результатам строительного рынка, жилой сегмент по–прежнему чувствует себя хорошо. Этому способствует государственная поддержка в вопросе предоставления ипотечных кредитов. Кроме того, население по–прежнему стремится переехать в крупные города: Москву, Петербург и другие региональные центры. Это обеспечивает высокий уровень спроса на жилье. Как всегда в период экономических спадов, коммерческий сектор сокращается. Но опыт SRV и многих других девелоперских компаний показывает, что для качественного проекта всегда найдется место на рынке. С улучшением общей ситуации активность обязательно вернется и в этот сегмент.

Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон»:

Сегодня наиболее привлекательный сегмент недвижимости для вложения денег — это квартиры в жилых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и благоустроенной территорией. Квартиры, купленные в таких объектах, всегда остаются ликвидными и не теряют своей ценности. У надежного застройщика с хорошей репутацией можно не волноваться за сохранность своих вложений: дом будет сдан в обещанные сроки.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

Инвестиции в недвижимость для получения высокого дохода сейчас сомнительны вне зависимости от сегмента. Кризис, снижение спроса, рост себестоимости, недоступность банковского финансирования — все это делает инвестиции в недвижимость не сильно выгодным мероприятием. Но если мы говорим об инвестициях в недвижимость с целью сохранности средств, то это правильное решение. Банки неустойчивы, валюты нестабильны, золото падает в цене, а недвижимость, особенно жилая, показывает свою устойчивость. Да, может быть, она не растет с темпами инфляции, но и обвального падения на нее ждать не приходится и обанкротиться, как банк, недвижимость тоже не может. Злопыхатели хоронят рынок жилья уже лет десять, а он жив и вполне неплохо себя чувствует. Потому что жилье — это базовая потребность человека.

Читайте так же:  Пфр начал перерасчет пенсий для крымчан

Константин Матыцын, руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group:

Сейчас у инвесторов есть множество инструментов для инвестиций: банковский депозит, покупка ценных бумаг, недвижимость, золото и так далее. В каждый конкретный момент какая–то из инвестиций будет выгоднее, какая–то надежнее. Банковский депозит надежнее, но не выгоднее. Ценные бумаги — непредсказуемый инструмент. А на рынке недвижимости сейчас самый удачный инструмент — это апартаменты. Сервисные услуги и доходные программы привлекают в сегмент как частных покупателей, так и инвесторов. По нашим оценкам, примерно 60–65% покупателей апартаментов — это инвесторы, которые могут рассчитывать на окупаемость своих вложений в период 7–8 лет.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands:

Сейчас наиболее выгодное вложение денег — это апартаменты бизнес–класса, их стоимость составляет 120 тыс. рублей за «квадрат», что эквивалентно 1,5–1,7 тыс. евро. Бизнес–класс никогда не стоил так дешево (в евро). И, когда ситуация выправится, стоимость неизбежно вырастет. В первую очередь мы говорим о студиях и однокомнатных апартаментов с отделкой под ключ.

Главный плюс этой инвестиции — небольшой бюджет покупки недвижимости для высокого класса и соотношение цена–качество в пользу покупателя. При этом бизнес–класс остается бизнес–классом, то есть используются дорогие материалы, жилой комплекс находится в хорошей локации. Еще один плюс — апартаменты и дальше будут пользоваться все большей популярностью, не только как инвестиционная покупка, но и как арендный бизнес.

Дилявер Меметов, председатель совета директоров УК «Адамант»:

Несмотря на то что рынок инвестиций находится под влиянием нестабильной макроэкономической ситуации, крупные города, такие как Москва и Петербург, по–прежнему представляют высокий интерес для инвесторов. Перспективными для инвестирования сегментами коммерческой недвижимости являются офисы классов А и B. Не менее востребованным является сегмент складской недвижимости, в особенности сделки в формате built–to–suit: качественных складских терминалов с развитой инфраструктурой в Петербурге не так много, спрос на них высокий.

Ситуация на рынке торговой недвижимости остается относительно стабильной, однако перенасыщенность данного сегмента, особенно в Москве и Петербурге, а также переход к оплате налога на имущество на основании кадастровой стоимости зданий делают его менее привлекательным для инвесторов.

Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в свете мирового экономического кризиса

Орденко Наталья Владимировна, соискатель кафедры экономической теории Санкт-Петербургского государственного университета, Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации — от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Рыночная трансформация российской экономики повлекла за собой зарождение и активное развитие рынка недвижимости. Возникшие в этой связи недостатки требуют от государства, собственников и пользователей сооружений, зданий, земельных участков пристального внимания к повышению эффективности функционирования рынка недвижимости [2, с. 15].

Эффективность в экономической литературе чаще всего измеряется как соотношение полученной прибыли (эффекта) к вложенному капиталу (затратам) [3, с. 48–51]. Эффективность функционирования рынка недвижимости можно выразить:

1) экономической эффективностью, показателем которой является соотношение полученных доходов и затрат: в объемах строительства объектов недвижимости, их рентабельности, рыночной стоимости объектов, их конкурентоспособности;

2) социальной эффективностью, основными показателями которой являются:

– уровень обеспеченности населения жильем, детскими садами, школами, больницами;

– количество квадратных метров, приходящихся на одного человека;

– уровень и качество обеспеченности предприятий помещениями соответствующего назначения;

– уровень обеспеченности семей дачными участками, гаражами и парковочными комплексами;

– учет экологического фактора при строительстве жилых домов, детских садов, школ, больниц и т.п.;

– отношение средней заработной платы к стоимости одного квадратного метра (или квартиры в целом) и т.д.;

3) ресурсной эффективностью, которая проявляется в эффективном распределении ресурсов за счет соответствия цен на продукцию или услуги предельным ценам;

4) технической эффективностью, определяемой как способность и возможность строить или производить максимальный объем объектов недвижимости нормального качества с наименьшими затратами факторов производства;

5) экологической эффективностью, которая в последнее время в связи с обострившейся экологической ситуацией во многих регионах России приобретает особое значение;

6) информационной эффективностью, которая проявляется в минимизации негативных эффектов распределения, возникающих в результате установления рынком недвижимости сверхприбылей вследствие информационной асимметрии;

7) налоговой эффективностью. Оптимальная система налогообложения способна придать функционированию рынка недвижимости наибольшую социально-экономическую эффективность.

Финансовый кризис и рынок недвижимости

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование этого рынка (его инфраструктуру). Он чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию, от чего зависит эффективность его функционирования и вызываемые этим обстоятельством последствия социально-экономического развития страны [2, с. 52–53]. Важное место рынка недвижимости в рыночной экономике обусловливает специфический механизм его функционирования, необходимой составляющей которого является государственное регулирование.

Массовые неплатежи по ипотечным кредитам к середине 2007 года дестабилизировали банковскую систему США – крупнейшие международные банковские группы приступили к списаниям огромных сумм безнадежных долгов [1, с. 45]. Поскольку банковская система выступает своего рода связующим звеном между всеми отраслями экономики, негативные последствия быстро распространились сначала на другие финансовые институты (инвестиционные фонды, страховые компании и т.д.), а затем и на реальный сектор экономики.

Из-за глобального характера современного мирового хозяйства кризисные явления перекинулись на другие страны.

В результате значительно снизился спрос на объекты недвижимости, после нескольких лет активного роста начался период удешевления аренды коммерческих площадей. Раньше компании планировали свою экспансию на год-два вперед и еще на стадии строительства объектов подписывали предварительные договоры с собственниками. Сегодня же арендаторы, напротив, стремятся пересмотреть контракты на более выгодных условиях, а любые излишки площадей сдать в субаренду [6, с. 15].

Западные банки, ранее выступавшие в качестве основного источника заемного капитала для российских девелоперов (Девелопер – лицо, которое организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта), практически полностью приостановили проектное финансирование. Снижение доходов от аренды существующих объектов и проблемы с рефинансированием ранее привлеченных займов ухудшили финансовое положение компаний. Некоторые были вынуждены в счет погашения обязательств перед кредиторами передать им права на свои объекты недвижимости, выступавшие в качестве залога. Многие из участников рынка либо отложили реализацию части своих проектов, либо вовсе приостановили деятельность в России. Упала инвестиционная активность.

[2]

Кризис и настроения покупателей недвижимости

Мировой финансовый кризис оказал свое пагубное влияние на все сферы экономики государств, в том числе и на рынок недвижимости, который буквально застопорился в конце 2008 года, основной причиной чего, стало резкое понижение спроса на недвижимость, как на вторичном рынке, так и в новостройках. Крупнейшие исследовательские компании, члены международной сети Worldwide Independent Network of Market Research (WIN) провели исследование в рамках программы WIN Crisis Index (WIN Crisis Index — «Всемирный барометр финансового кризиса» — международный проект, основной задачей которого является оценка восприятия финансово-экономического кризиса в разных странах. Проводится крупнейшими исследовательскими компаниями, входящими в исследовательскую сеть WIN каждые 3 месяца). Результаты показали, что всего 12% граждан России хотят купить недвижимость в период кризиса, и считают такое вложение рентабельным.

Читайте так же:  Пенсия гражданам, приехавшим в россию из государств снг

46% россиян предпочитают не осуществлять сделок с недвижимостью и не видят никакой выгоды в подобных вложениях.

Настроение Россиян соответствует и мировым тенденциям, общемировая статистика исследования показывает, примерно 41% от общего числа опрошенных, считают, что в период экономического кризиса не целесообразно покупать какую либо недвижимость. Однако в некоторых странах преобладают весьма оптимистичные настроения. Так, например даже в США, где произошел ипотечный кризис, подкосивший весь рынок недвижимости страны, отрицательно к покупке недвижимости относятся всего 22% респондентов. 41% – предусматривают широкие возможности извлечения выгоды из вложений в недвижимость, именно в настоящий период. А в Австралии более половины (54% населения) уверены, что кризис не является помехой для покупки, и готовы приобрести в собственность различную недвижимость.

Наиболее негативно к приобретению любой недвижимости относятся жители стран Латинской Америки: в Бразилии – 60% граждан, в Мексике – 63%, в Аргентине – 77% населения. В Европе по отрицательным настроениям лидируют Италия – 63% и Нидерланды 65%.

Однако, за первые три месяца 2009 г., по сравнению с IV кварталом 2008 г., во многих странах наметилась тенденция к снижению пессимистических настроений. Количество людей, неуверенных в рентабельности вложений в недвижимость, постепенно снижается. Среднемировая статистика указывает, что в I квартале 2009 года число людей, относящихся положительно к покупке недвижимости, увеличилось на 2% и составило 27%, а настроенных отрицательно снизилось на 4%.

Подводя итоги опроса, аналитики прогнозируют, что потребуется не менее трех лет, для восстановления рынка недвижимости на докризисный уровень, при условии положительной динамики роста мировой экономики.

Ипотечное кредитование

В последнее десятилетие наблюдался повышенный темп роста цен на недвижимость, сменявшийся периодами стагнации [7]. Отношение «цена/доход» росло высокими темпами, сравнимыми по динамике с США и ЕС. До последнего времени улучшались условия ипотечного кредитования: появились более рискованные программы, снижались процентные ставки, сокращались временные издержки на оформление кредита.

С наступлением мирового кризиса обозначился серьезный дефицит ресурсов, которые банки могли бы направить на выдачу кредитов. Около 15% банков свернули программы ипотечного кредитования, ужесточились требования к заемщикам при выдаче кредитов. Ухудшились программы кредитования: сократилось количество программ с пониженным первоначальным взносом, повысились процентные ставки, особенно для «серых» заемщиков, внимательнее стали оцениваться закладываемые объекты.

Анализируя влияния мирового экономического кризиса на развитие рынка недвижимости непосредственно в России, можно придти к выводу, что отрицательная ценовая динамика, вызванная приходом кризиса, прошла в 2009 году. В 2010 году продолжение отрицательной ценовой динамики может сохраняться в тех регионах страны и в тех сегментах рынка недвижимости, где достаточен объем предложения и нового строительства, а также где стоимость квадратного метра не соответствует уровню качества и все еще остается завышенной [8].

Падение цен на недвижимость

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» помимо обозначенных выше ценовых тенденций в 2010 году будут развиваться и не менее важные тенденции качественного плана [9]. Так, новое строительство из дорогого сегмента продолжит активную миграцию в эконом-класс, причем как на рынке городских квартир, так и на рынке загородного жилья и даже в коммерческой недвижимости.

Новые масштабные стройки будут выходить на рынок по меньшим ценам, чем предлагаются готовые объекты. Это будет понижать общую ценовую планку даже не за счет коррекции цен на уже имеющиеся объекты, а за счет дополнения структуры предложения более дешевыми вариантами. Этот эффект также может способствовать постепенному сползанию среднего уровня цен вниз.

Таким образом, с целью повышения эффективности функционирования рынка недвижимости требуется оперативное и целенаправленное вмешательство государства, основанное на научной программе эффективного регулирования экономики в сфере недвижимости.

Текущий кризис очень хорошо продемонстрировал, что оценка ситуации на рынке недвижимости должна всегда проводиться в контексте развития экономики и глобальной финансово-экономической системы, а не только в терминах и понятиях рынка недвижимости как такового. Другими словами, результаты анализа рынка, базирующегося лишь на таких индикаторах, как текущий объем предложения площадей, доля вакантных помещений и уровень арендных ставок, как правило, оказываются некорректными или, по меньшей мере, неполными в долгосрочной перспективе. При этом как именно может измениться положение на рынке недвижимости при изменении того или иного макроэкономического показателя – вопрос довольно сложный и неоднозначный.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале
Видео (кликните для воспроизведения).


Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Источники


  1. Жилина, Е. А. Юридическая служба предприятия: cоздание и управление / Е.А. Жилина. — М.: КноРус, 2010. — 168 c.

  2. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.

  3. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.
  4. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.
  5. CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.
Какая недвижимость перспективна в кризис
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here